Preventivo elevato per finire i lavori entro l’anno: è possibile opporsi?

Scrivo in qualità di “condòmino incaricato” da un minicondominio. Nel 2022 abbiamo affidato lavori di manutenzione straordinaria ad un General Contractor che si era impegnato a completarli entro marzo 2023, per un totale di 420 mila euro. Il contratto prevedeva lo sconto in fattura, eseguito correttamente per il primo e secondo SAL, per un importo pari al 65% del totale, ovvero 273 mila euro. Purtroppo, dall’inizio dell’anno le cose si sono complicate. La banca alla quale si era “appoggiata” l’impresa ha chiuso i rubinetti e così questa ha prima rallentato e poi fermato i lavori. È quindi iniziato un carteggio tra il nostro legale e quello dell’impresa, che ha avuto l’unico effetto di farci perdere mesi inutilmente.

L’unica scappatoia sembrava quella di avviare una causa, tenendo fermo il cantiere per chissà quanto tempo. Abbiamo quindi convocato una nuova assemblea e abbiamo deciso di accontentarci dello “sconto” già ricevuto (273 mila euro) e di pagare di tasca nostra la parte rimanente dei lavori (147 mila euro), a condizione che il cantiere chiudesse entro il 31/12/2023 per poter beneficiare, almeno in detrazione diretta, del Superbonus 110% per l’importo a nostro carico.

L’impresa ci ha sottoposto un addendum al contratto d’appalto dal quale, sorpresa nelle sorprese, abbiamo capito che talune lavorazioni già eseguite (e non ricomprese nei SAL) sono costate 50 mila euro in più.

Non solo. L’impresa ci ha informati che, per finire i lavori, servono ulteriori 30 mila euro rispetto a quanto previsto nei computi. In pratica l’importo complessivo sarebbe lievitato di 80 mila euro arrivando a 500 mila, contro i 420 mila deliberati.

Contestare questi extra vuol dire perdere il treno del 110%, ma accettarli è una presa in giro, anche perché qualcuno avrebbe dovuto quantomeno informarci. Come fare?

La risposta dell’esperto

La situazione è piuttosto articolata, riguardando il caso di un condominio che, pare di capire, ha svolto correttamente i passi previsti dalla procedura di accesso ai bonus fiscali e ora non solo si trova a dover pagare parte dei lavori, ma gli viene persino chiesto un di più, riferito sia a opere già svolte che da svolgere. Difficile pertanto dire “cosa fare” senza entrare nel merito delle “carte”, perché la decisione deve tener conto tanto di aspetti monetari quanto di possibili disagi derivanti dalla nascita di un contenzioso, nonché di “principi morali” e professionali. Si condivide infatti l’osservazione del lettore: qualcuno (il direttore dei lavori) avrebbe dovuto vigilare sull’andamento del cantiere, tenendo conto anche della scadenza del 110%, che si avvicina inesorabile.

Il contratto d’appalto è fondamentale

Tutto ruota attorno al contratto d’appalto che, se “a corpo”, non ammette extra. L’appaltatore, infatti, quando il prezzo è stabilito in anticipo come fisso, non può pretendere ulteriori versamenti, anche se si aggiungono lavori imprevisti, persino non presenti nell’oggetto del contratto. Quando detti interventi aggiuntivi vengono eseguiti senza nulla disporre a riguardo, cioè, vengono accettati come ricompresi nel prezzo già pattuito, come stabilito dalla Corte di Cassazione (ordinanza n.26228 del 08/09/2023).

Il lettore dovrà pertanto sottoporre il contratto al DL o a un consulente, per comprendere quali siano gli impegni effettivamente assunti dall’appaltatore e quali le tutele a proprio favore.

L’importo dei lavori si ricava dai progetti e dai computi metrici

L’importo dei lavori è tutt’altro che un dato “aleatorio”. Esso deve risultare da un computo metrico perfettamente aderente alle opere previste nei progetti e da prezzi unitari desunti dai prezzari ufficiali. Nel caso specifico, non si comprende come e perché l’importo dei lavori possa essere lievitato di 80 mila euro, cioè del 19% rispetto alle previsioni. È chiaro che il condominio avrà tutto il diritto di chiederne conto al DL e, ove non pervengano chiarimenti, sarà opportuno l’intervento di un consulente che svolga una verifica di natura progettuale, di corrispondenza tra l’importo contrattuale e i computi (al netto di eventuali sconti concordati). Poi la verifica dovrà estendersi alle opere eseguite, per capire se siano state apportate delle variazioni all’insaputa dei condòmini.

La vigilanza del direttore dei lavori

La figura del DL non ha una funzione unicamente legata alle procedure tecniche in cantiere. In assenza di una regolamentazione specifica per gli appalti privati, infatti, i compiti del DL si ritrovano in quella per gli appalti pubblici, che ne descrive doveri estesi anche all’ambito contabile. Nel dettaglio, nel recente DLgs 36/2023 (Nuovo Codice dei contratti pubblici) è contenuto l’Allegato II.14, il cui art. 1 capo 1 stabilisce che “nell’esecuzione dei contratti il direttore dei lavori opera […] valutando e curando i profili tecnici, contabili e amministrativi nell’esclusivo interesse all’efficiente e sollecita esecuzione dell’intervento. Il direttore dei lavori […] interloquisce in via esclusiva con l'esecutore in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto”.

È il DL, poi, a dover intervenire in caso di gravi inadempimenti delle obbligazioni contrattuali da parte dell’appaltatore (art. 122, co. 3), essendo anche previsto che “qualora […] l'esecuzione delle prestazioni sia ritardata per negligenza dell'appaltatore rispetto alle previsioni del contratto, il direttore dei lavori gli assegna un termine entro il quale deve eseguire le prestazioni” (art. 122, co. 4).

Il condominio si impegna solo con la delibera

Qualunque condominio ha un unico mezzo per esprimere la propria volontà: la delibera assembleare. Questa deve affrontare con estrema chiarezza il tema dell’impegno di spesa, a cui si collega quello del fondo speciale da costituire obbligatoriamente in caso di esborsi per manutenzione straordinaria (art. 1135, co. 1, n. 4 c.c.). Lo stesso vale per eventuali varianti a lavori già deliberati: l’assemblea deve esprimersi in modo esplicito a riguardo ed è buona pratica allegare al contratto d’appalto la delibera che ne ha disposto i contenuti.

Nel caso specifico, sembra esistere una delibera che autorizza opere per 420 mila euro e una seconda che cristallizza la volontà dei condomini di pagare la quota di prezzo necessaria per finirle. Chiunque abbia autorizzato l’esecuzione di lavori diversi da quelli noti all’assemblea tali da far aumentare il prezzo, se ne assume la responsabilità, perché per tali extra, non essendo stati deliberati in assemblea e non essendo stati riportati in un contratto d’appalto, l’impresa non potrà emanare alcun atto ingiuntivo al condominio per pretenderne il pagamento, o meglio non vittoriosamente.

Come fare

Se l’importo dei lavori assunto a base d’appalto e approvato dall’assemblea derivava da un’errata computazione delle opere previste in progetto, occorre chiamare a rapporto il tecnico progettista che ha redatto i computi, contestandone l’operato.

In caso di variazioni eseguite in corso d’opera senza l’assenso dell’assemblea, invece, potrà essere ravvisata una negligenza del DL, tenuto a rispettare i progetti e a operare quale fiduciario del committente.

Se invece si tratta di un maldestro tentativo di speculazione dell’impresa, come detto, occorre fare riferimento al contratto d’appalto e in tal caso sarà ancora il DL, nel ruolo da lui imposto dal DLgs 36/2023, a ricondurre, anche mediante ordini di servizio mirati, l’operato dell’impresa nell’alveo della correttezza contrattuale.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it