Prima casa inagibile: si possono usare le agevolazioni per un nuovo acquisto?

In caso di dichiarazione di inagibilità dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa è possibile chiedere nuovamente gli stessi benefici per l’acquisto di un altro immobile?

Agevolazioni prima casa: le deroghe in caso di inagibilità dell'immobile

Come spiega l’Agenzia delle Entrate sul sito Fisco Oggi, in linea generale non si possono richiedere i benefici “prima casa” qualora si abbia la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto, o di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa si trovi.

Attenzione però: con il Principio di diritto n. 1/2022, relativo proprio all’acquisto di altro immobile con agevolazione "prima casa" in presenza di una oggettiva ed assoluta inidoneità dell'immobile "pre posseduto", dichiarato inagibile dall'Autorità competente, il Fisco ha affermato che è possibile beneficiare delle stesse agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permane la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre posseduto”, indisponibile per il proprietario.

Si tratta della stessa conclusione a cui l’Agenzia delle Entrate era già pervenuta con la risoluzione n. 107/2017, riguardante il caso di un immobile che era stato dichiarato inagibile dall’Autorità competente a seguito di un evento sismico. Anchein questo caso di oggettiva impossibilità per il contribuente di continuare a utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative, era stata ammessa l’opportunità di beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dal Dpr n. 131/1986 (Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima).

Agevolazioni prima casa: la disciplina dei benefici

La c.d. agevolazione "prima casa" è disciplinata dall'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del d.P.R. n. 131/1986 (TUIR) e dalla Nota II-bis al medesimo articolo, che individuano i requisiti oggettivi e soggettivi per la fruizione del beneficio.

In particolare, la norma prevede che si applichi un'imposta di registro pari al 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota II-bis, ossia che l'immobile sia ubicato:

• nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
• in quello dove l'acquirente svolge la propria attività;
• se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
• se l'acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

Nel caso in cui l’abitazione venga venduta prima dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre che una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi. Le sanzioni non sono dovute qualora entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, si proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.