Ristrutturazioni edilizie: le regole da rispettare per non perdere la detrazione

Adempimenti, scadenze, documenti da conservare: cosa fare (e cosa non fare) per accedere al Bonus Casa

19/10/2022
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Ristrutturazioni edilizie: le regole da rispettare per non perdere la detrazione

Nella Guida alle Ristrutturazioni Edilizie che l’Agenzia delle Entrate ha recentemente aggornamto, sono contenute alcune preziose indicazioni sugli adempimenti necessari per accedere al Bonus Casa e non rischiare di perdere le detrazioni previste.

Ristrutturazioni edilizie e detrazioni fiscali: le regole generali da ricordare

Da un punto di vista generale, il Fisco ricorda che:

  • fino al 31 dicembre 2024 il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione del 50% è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
  • il limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Ciò significa che gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa;
  • gli interventi di ristrutturazione realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale hanno diritto a una detrazione ridotta del 50%;
  • se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, l’agevolazione spetta solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto;
  • la detrazione va ripartita in 10 quote annuali di uguale importo, per cui non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta;
  • se il contribuente non usufruisce dell’agevolazione in uno o più anni, nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente;
  • il Bonus Casa non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus 65%), per cui èper gli interventi rientranti in entrambe le detrazioni, il contribuente dovrà sceglierne una.

Bonus casa: gli adempimenti per ottenere le detrazioni

Negli ultimi anni gli adempimenti per richieidere le detrazioni al 50% per interventi di ristrutturazione edilizia sono stati semplificati e ridotti: basta infatti indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile, gli estremi di registrazione dell’atto che costituisce titolo di proprietà o detenzione dell’immobile e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Vanno inoltre effettuate le seguenti comunicazioni:

  • all’ASL competente con le seguenti informazioni:
    • generalità del committente dei lavori e ubicazione del cantiere;
    • natura dell’intervento da realizzare;
    • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, sul rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
    • data di inizio dell’intervento.
  • ad ENEA, in riferimento ai lavori che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili. La comunicazione per gli interventi terminati nel 2022 va trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://bonusfiscali.enea.it/

In assenza di una specifica previsione normativa, la mancata o tardiva trasmissione della comunicazione all’Enea non implica, comunque, la perdita del diritto alle detrazioni.

Questi gli interventi soggetti all’obbligo della comunicazione all’Enea

COMPONENTI E TECNOLOGIE

INTERVENTO

STRUTTURE EDILIZIE

  • riduzione della trasmittanza delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dai vani freddi e dal terreno
  •  riduzione delle trasmittanze delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi
  • riduzione della trasmittanza termica dei pavimenti che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dai vani freddi e dal terreno

INFISSI

  • riduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi

IMPIANTI TECNOLOGICI

 

  • installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti
  • Sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto
  • sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto
  • pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto
  • sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto
  •  microcogeneratori (Pe<50kWe)
  • scaldacqua a pompa di calore
  • generatori di calore a biomassa
  • installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze
  • installazione di sistemi di termoregolazione e building automation
  • teleriscaldamento
  • installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo (limitatamente ai sistemi di accumulo i dati vanno trasmessi per gli interventi con data di fine lavori a partire dal 1° gennaio 2019)

ELETTRODOMESTICI

(di classe energetica minima prevista A+, ad eccezione dei forni la cui classe minima è la A. Piani cottura e lavasciuga non sono classificati)

forni – frigoriferi – lavastoviglie - piani cottura elettrici – lavasciuga – lavatrici - asciugatrici

 

Detrazioni per ristrutturazioni edilizie: il pagamento dei lavori

Per non perdere il diritto alle detrazioni, è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico parlante, contenente il riferimento alla norma (art. 16-bis d.P.R. n. 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale/P. IVA del beneficiario del pagamento.

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Inoltre, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Se l’ordinante del bonifico è una persona diversa da quella indicata nella disposizione di pagamento quale beneficiario della detrazione, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla norma, la detrazione deve essere fruita da quest’ultimo (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).

Qualora le spese siano pagate tramite finanziamento, è possibile accedere alle detrazioni fiacali a queste condizioni:

  • la finanziaria deve pagare l’impresa che ha eseguito i lavori con bonifico bancario o postale da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge;
  • il contribuente deve essere in possesso della ricevuta del bonifico.

Ai fini della detrazione, l’anno di sostenimento della spesa sarà quello di effettuazione del bonifico da parte della finanziaria.

I documenti da conservare

Oltre alla ricevuta del bonifico, i contribuenti sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Inoltre, il contribuente deve essere in possesso di:

  • domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito;
  • ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta;
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
  • titoli edilizi attinenti alla tipologia di lavori da realizzare o, se non necessari, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Vendita o cambio possesso: le detrazioni si perdono?

L’agenzia specifica cosa succede nei diversi casi di cambio titolarità:

  • Vendita dell’immobile

In caso di vendita dell’immobile prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Il trasferimento per altro avviene solo se si vende tutto l’immobile e non solo per una quota.

  • Immobile in usufrutto

In questo caso le quote di detrazione non fruite rimangono al nudo proprietario.

  • Immobile in eredità

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede le quote residue della detrazione non fruite non si trasferiscono all’acquirente o donatario.

Infine, il Fisco precisa che l’eventuale cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento.

Ristrutturazione edilizia: casi in cui si perdono le detrazioni

Sulla base di tutte queste indicazioni le detrazioni si possono perdere quando:

  • non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria;
  • il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico parlante, anche se è possibile rimediare a eventuali errori tramite dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa;
  • non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
  • non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
  • le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
  • sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori che attesta l’osservanza delle suddette norme.