Sismabonus acquisti: le detrazioni fiscali alternative

Qualora una società provveda alla demolizione di un intero edificio ubicato in zona sismica 1, 2 o 3, al fine di ricostruirlo in chiave antisismica, gli acquirenti delle unità immobiliari che risultano possono accedere ad un importante beneficio fiscale.

Si tratta del Sismabonus acquisti, di cui al DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies, che consiste in una detrazione del 75% o dell'85% (a seconda del miglioramento sismico ottenuto) del prezzo di acquisto, entro un massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare risultante dopo l’intervento edilizio.

Nei casi in cui è applicabile, la detrazione è particolarmente vantaggiosa, poiché la tipologia dell'unità immobiliare acquistata, sia essa residenziale o produttiva, è irrilevante; inoltre, non ci sono limiti al numero di unità immobiliari acquistabili beneficiando di tale detrazione (fermo restando che le pertinenze non godono di un autonomo plafond agevolabile), né ci sono limiti sulla natura soggettiva dell’acquirente.

Non sempre, tuttavia, anche se l’intervento edilizio è di demolizione e ricostruzione e anche se da esso si ottiene un miglioramento sismico dell’edificio, il Sismabonus acquisti può essere applicato.

La preferenza per il Sismabonus acquisti

Qualora non si verifichino le ragioni ostative illustrate a breve, il Sismabonus acquisti è la detrazione da preferire quando si intende comprare un immobile, avendo un raggio d’azione più ampio delle altre. Questo, infatti, si applica anche se la demolizione e ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto al preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche lo consentano, e anche se l'intervento è classificato, ai fini urbanistici, sotto la lettera e) dell’art. 3 del DPR 380/2001 (“nuova costruzione” e non solo "ristrutturazione" ex art. 3, lett. d)).

Un funzionamento, insomma, molto diverso rispetto agli altri benefici fiscali per gli acquisti. La detrazione per acquisto di unità immobiliare facente parte di immobile interamente ristrutturato, ad esempio, spetta solo per interventi di “ristrutturazione”, mentre quella per l’acquisto del box auto pertinenziale spetta solo per interventi di “nuova costruzione”.

I casi in cui non si riesce ad applicare il Sismabonus acquisti

Il principale “nemico” del Sismabonus acquisti ad oggi è la sua data di scadenza, fissata al 31 dicembre 2024. Pertanto, in tutti i casi in cui non sarà possibile giungere alla sottoscrizione del rogito di compravendita entro tale data, la detrazione non sarà applicabile.

Ci sono poi casi in cui il Sismabonus acquisti non può attivarsi per motivi tecnici: si pensi a quando la trasformazione del fabbricato non determina un doppio salto di classe sismica oppure quando non è possibile produrre l’asseverazione c.d. modello B, nemmeno con remissione in bonis.

Ci sono anche casi in cui il Sismabonus acquisti, applicabile in teoria, non è conveniente, ad esempio perché sono già stati stipulati tutti i preliminari (per cui il prezzo di vendita è già stato fissato), oppure perché gli acquirenti non hanno la capienza fiscale necessaria a detrarre l’importo dalle imposte dovute, caso in cui, qualora il titolo edilizio risulti successivo al 16 febbraio 2023, non potranno monetizzare il credito diversamente (tramite sconto in fattura o cessione).

Le alternative al Sismabonus acquisti

Ammettendo di trovarsi in una delle situazioni appena descritte, non tutto è perduto. Infatti, se anche il Sismabonus acquisti non potesse essere fruibile, il nostro ordinamento offre agli acquirenti di unità immobiliari diversi strumenti agevolativi:

1. detrazione per acquisto di unità immobiliare facente parte di immobile interamente ristrutturato;
2. bonus per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici;
3. bonus “acquisto casa green” sul 50% dell’iva pagata;
4. bonus acquisto “prima casa” per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro.

Acquisto di unità facente parte di immobile interamente ristrutturato

La prima agevolazione di tipo “acquisti” a cui si può valutare di accedere in caso di esclusione del Sismabonus acquisti, è la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati, di cui all’art. 16-bis, co. 3 del Tuir (DPR 917/1986). Similarmente al Sismabonus acquisti, essa spetta a chi acquista, e non all’impresa che svolge i lavori, la quale deve essere anche venditrice dell’immobile. Un altro punto in comune è rappresentato dal fatto che anche questa detrazione si calcola sul numero di unità immobiliari a fine lavori, senza considerare quante fossero prima dell’intervento.

Il suddetto bonus casa previsto dal Tuir, però, si allontana di molto dal Sismabonus acquisti per varie ragioni. Innanzitutto, come anticipato, spetta solo se l'intervento di demolizione e ricostruzione è classificato, ai fini urbanistici, come “ristrutturazione” (lett. d) dell’art. 3 del DPR 380/2001). Inoltre, si applica con una percentuale del 50% da calcolarsi sul 25% del prezzo di vendita, fino a 96.000 euro (lo “sconto” è al massimo di 48.000 euro, contro gli 81.600 euro del Sismabonus acquisti). Ripartita in 10 anni, poi, alla detrazione del Tuir possono accedere solo soggetti Irpef, restano escluse imprese e enti.

Tuttavia, un punto che la può rendere più attrattiva di altre è che si tratta di un bonus “a regime”, cioè che esiste nel nostro ordinamento senza una scadenza. Per la precisione, la sua attuale aliquota (50%) è frutto di una maggiorazione che durerà fino al 31 dicembre 2024, ma dopo tale data il bonus casa potrà ancora essere fruito, sebbene al 36%. Inoltre, un acquirente con limitata capienza fiscale può trarre vantaggio dalla sua maggior durata di detrazione (10 anni, contro i 5 del Sismabonus acquisti). E non solo, perché chi compra l’immobile può ottenere lo sconto anche se l’impresa costruttrice/venditrice ha agevolato l’esecuzione dei lavori edilizi con Ecobonus o Sismabonus ordinario, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con l’interpello n. 437/2021. La compresenza del Sismabonus (a favore dell’impresa) e del bonus dedicato all’acquisto di immobili ristrutturati, di cui all’art. 16-bis, co. 3 del Tuir (a favore degli acquirenti), rappresenta un aspetto particolarmente rilevante ai fini delle valutazioni di convenienza.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Per chi beneficia di un bonus di tipo acquisti, che sia il Sismabonus o il bonus casa del Tuir, si aprono anche le porte del bonus mobili ed elettrodomestici (DL 63/2013, art. 16, co. 2).

Una condizione per accedere a questa agevolazione “collegata” a quella per l’acquisto dell’immobile è che il pagamento degli arredi non avvenga prima della stipula del rogito definitivo, nonché sia erogato tramite bonifico bancario o postale (anche non “parlante) o carta di debito o credito. Sono esclusi tutti gli altri mezzi di pagamento, sia i contanti che gli assegni di qualsiasi natura.

Soddisfatti tutti i requisiti, l’acquirente potrà agevolare il 50% della spesa sostenuta, fino a un massimo di 8.000 euro, per tutta la durata del 2023. A partire dal 2024, invece, il massimale di spesa agevolabile scenderà a 5.000 euro. La detrazione in esame ammonta, per l’anno 2023, al 50% della spesa sostenuta fino all’importo massimo di 8.000 euro. Per l’anno 2024, il massimale è ridotto a 5.000 euro. Infine, la detrazione si ripartisce in 10 quote annuali di pari importo e non può essere oggetto di cessione del credito o sconto in fattura.

Gli altri bonus per gli acquirenti sono in scadenza

Mentre per il Sismabonus acquisti e per il bonus riservato agli acquirenti di unità ristrutturate la scadenza delle misure è fissata nel 31 dicembre 2024, per gli altri bonus illustrati (punti 3 e 4 della lista di cui sopra) il termine è previsto attualmente per il 31 dicembre 2023, cosa che risulta ad oggi molto complessa, se non addirittura impossibile: infatti, al netto di eventuali proroghe dei termini, per poter accedervi è necessario avere stipulato il rogito entro il termine del periodo di vigenza.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it