Sismabonus-acquisti: tutti i cavilli dopo il Decreto Cessioni

L’impatto del D.L. n. 11/2023 (Decreto “blocca cessioni”) è stato devastante, in particolare, per chi ha stipulato (o è in procinto di stipulare) un preliminare di acquisto di immobile ed intendeva usufruire dello sconto in fattura derivante dal “sismabonus acquisti”.

La problematica è grave non solo “lato acquirente”. Anche molti costruttori si trovano in difficoltà, avendo incentrato i loro piani finanziari proprio sulla possibilità di mettere in circolo la detrazione riservata agli acquirenti, che ha il vantaggio di essere commisurata al numero di unità immobiliari “di arrivo” e non a quelle “di partenza”.

Per i bonus di tipo “acquisti” (sismabonus acquisti e bonus acquisto immobile ristrutturato) è previsto un esonero limitatissimo dal nuovo divieto di cessione del credito / sconto in fattura, riservato unicamente:

• ai contratti definitivi di compravendita stipulati entro il 16/02/2023;
• ai contratti preliminari di compravendita registrati entro il 16/02/2023.

Restano così col fiato sospeso anche gli acquirenti che hanno regolarmente versato acconti senza registrare il contratto entro il giorno 16.

Tuttavia nelle pieghe della norma è possibile rinvenire qualche soluzione che permette ancora di sfruttare la detrazione e di salvare lo sconto in fattura, seppure in modo meno efficace di prima.

Mantenimento dei bonus fiscali in capo all’impresa

Se l’intervento edilizio è classificato come “ristrutturazione”, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), l’impresa costruttrice può beneficiare in proprio dell’ecobonus (se l'edificio era riscaldato) e del sismabonus (entrambi in versione ordinaria).

Dopo anni di contenzioso sul punto, con la Risoluzione 34/2020 l’Agenzia delle Entrate ha ammesso l’applicabilità di tali bonus anche sugli “immobili merce”.

Di tale vantaggio fiscale l’impresa può tenere conto per migliorare i propri margini economici.

Questa strada purtroppo non consente all’impresa costruttrice di applicare lo sconto in fattura ai suoi clienti.

In considerazione del vantaggio fiscale di cui sopra, l’impresa potrà però applicare uno sconto “ordinario” sul prezzo di vendita.

Il ricorso al leasing immobiliare

Il lacunoso dettato normativo del D.L. n. 11/2023 non contempla l’ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga tramite leasing finanziario.

L'Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello n. 202/2022, riguardante il caso di una società di locazione che ha acquisito un immobile commerciale attraverso una società di leasing, ha introdotto la possibilità di fruire del sismabonus acquisti anche qualora l’acquisto dell’immobile avvenga mediante leasing immobiliare, a patto che il contratto di leasing contenga (come solitamente avviene) alcune clausole che consentano di assimilarlo alla vendita e non alla locazione.

Lecito chiedersi, quindi, se vendendo l’immobile mediante leasing finanziario sia possibile applicare lo sconto in fattura sul sismabonus acquisti anche a valle del decreto blocca cessioni.

Si tratta di una strada percorribile, seppure rischiosa, poiché introdotta in via interpretativa, non normativa. Quindi il fatto che il nuovo D.L. n. 11/2023 non lo richiami espressamente potrebbe non risultare dirimente.

Chi valuta questa soluzione deve anche tener conto che il leasing immobiliare ha durate più brevi rispetto a un mutuo ipotecario ed è quindi difficilmente accessibile da parte di acquirenti privati con basso reddito.

Acquisto cointestato dell’immobile, oppure suddivisione tra proprietà ed usufrutto

Data la chiusura del D.L. n. 11/2023 verso cessione del credito / sconto in fattura, la strada maestra resta quella della detrazione fiscale in dichiarazione dei redditi, che tuttavia incontra l’ostacolo della “capienza” fiscale.

Una strada per aumentare questa “capienza” e non perdere il bonus è quello di effettuare un acquisto cointestato (es: tra due coniugi) oppure l’acquisto di usufrutto e nuda proprietà da parte di diversi soggetti (es: genitori e figlio), di modo da utilizzare la capienza di più soggetti e non di uno solo.

Ipotizzando l’acquisto cointestato tra due coniugi, occorre che ciascun coniuge paghi il prezzo e sia intestatario di una quota dell’immobile.

In mancanza di chiarimenti ufficiali del Fisco sul sismabonus acquisti, possono ritenersi applicabili le indicazioni già fornite in tema di bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati.

Ma bisogna fare attenzione, perché per questi bonus di tipo “acquisti”, l'Agenzia Entrate richiede, in capo al beneficiario, una doppia condizione:

1. il sostenimento delle spese;
2. l'intestazione dell'immobile.

A tale proposito si possono trovare utili riscontri nei chiarimenti forniti con la risoluzione n. 1/E del 9/1/2007, la quale presenta il caso di tre familiari che acquistano un immobile ristrutturato (nuda proprietà e usufrutto) da un'impresa che emette tre fatture, una per ogni intestatario, ciascuna per il valore di un terzo del prezzo complessivo. Il pagamento delle fatture è sostenuto da uno solo dei familiari mediante l'emissione di assegni tratti direttamente dal suo conto corrente ed il contribuente chiede di poter detrarre l'intero importo dell'acquisto annotando sulle fatture tale circostanza.
L'Agenzia delle Entrate al riguardo precisa che "la detrazione d'imposta prevista dall'art. 9, comma 2, della legge 448/2001, deve essere riconosciuta, qualora la relativa spesa sia stata effettivamente sostenuta e, quindi, in ogni caso, entro i limiti dell'importo fatturato, in relazione al valore dei diritti acquistati dai singoli contribuenti quali risultano dall'atto di compravendita".

In parole povere, ipotizzando l’acquisto dell’usufrutto da parte del padre e della nuda proprietà da parte del figlio:

• il padre detrae il minore tra spesa sostenuta e valore dell'usufrutto;
• il figlio detrae il minore tra spesa sostenuta e valore della nuda proprietà.

Serve prudenza

L’auspicio è ovviamente che il decreto venga chiarito in sede di conversione in Legge, e si spera che già dalle prossime settimane si potrà capire “che aria tira”, posto che per la conversione in Legge del DL c’è tempo fino al 17 aprile (=60 giorni dalla pubblicazione in G.U.).

In mancanza di cambi normativi, o per chi non può aspettare, non resta che ricorrere agli escamotage sopra indicati, previa verifica con i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate tramite l’istituto dell’interpello.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it