Superbonus 110% e abusi edilizi: la verifica di conformità delle parti comuni

Superbonus 110% e abusi edilizi: una delle principali problematiche che ha tenuto banco da quando si è completato il quadro normativo previsto dall'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) riguarda l'asseverazione dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari.

Superbonus e stato legittimo

Sin dalla prima formulazione del Decreto Rilancio si è capito che lo stato di salute del patrimonio immobiliare, con specifico riferimento alla conformità urbanistica-edilizia, non avrebbe consentito l'utilizzo del bonus 110% ai beneficiari per eccellenza: i condomini. Le difformità di piccola o grande entità avrebbero avuto un serio impatto nella asseverazione dello stato legittimo.

Proprio per questo motivo, con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, si è intervenuti sull'art. 119 del Decreto Rilancio, inserendo il comma 13-ter che, nella sua attuale formulazione, prevede:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Superbonus e stato legittimo: dalla semplificazione alla complicazione

L'idea era quella di semplificare, salvo poi dimenticare che per semplificare è necessario dare indicazioni corrette non passibili di interpretazione. Ed è proprio la duplice interpretazione del comma 13-ter che sta causando più problematiche che altro. Leggendo il comma da punti di vista differenti è possibile ricavarne due diverse interpretazioni:

• per la richiesta del titolo abilitativo, tecnico e SUE devono asseverare lo stato legittimo di tutte le parti comuni dell'edificio interessato dall'intervento;
• per la richiesta del titolo abilitativo, tecnico e SUE devono asseverare lo stato legittimo delle parti comuni dell'edificio interessate dall'intervento.

Due punti di vista e due mondi completamente diversi, con diversi effetti. Perche, mentre nella versione più cautelativa (la prima) si procederà sull'asseverazione di tutte le parti comuni dell'edificio, nel secondo caso il tecnico dovrà asseverare unicamente le parti comuni interessate dall'intervento.

Superbonus e stato legittimo: la soluzione nel Decreto sulla transizione ecologica

La soluzione di questo grande problema arriverà in un Decreto Legge di prossima approvazione che prevede una piccola ma importante modifica al comma 13-ter che nella sua nuova versione diventerà:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle porzioni di parti comuni interessate dai medesimi interventi. Per gli interventi sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, lo stato legittimo riguarda soltanto le singole unità".

In questo modo:

• per gli interventi sulle parti comuni, il tecnico dovrà asseverare la conformità unicamente delle parti interessate dagli interventi;
• per gli interventi sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, lo stato legittimo riguarda soltanto le singole unità e non eventuali abusi su parti comuni o su altre unità.