Superbonus 110%: l'abuso edilizio non blocca la detrazione, ma attenzione

Diciamolo chiaramente: con la modifica apportata al comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) dal Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) il legislatore ha voluto dividere in due binari differenti la parte edilizia da quella fiscale.

Superbonus 110%: la deroga a tempo per gli abusi edilizi

Con una deroga a tempo, prevista unicamente per gli interventi di superbonus senza demoricostruzione, un cantiere "potrebbe" partire anche in presenza di abusi edilizi (purché l'edificio sia stato legittimamente edificato) e il soggetto beneficiario della detrazione non incorrerebbe nella decadenza del beneficio fiscale prevista all'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Ma cosa significa? Il contribuente può tranquillamente avviare un cantiere senza verifica sullo stato legittimo? Come sempre la migliore risposta che si può dare è "dipende". E dipende proprio dalla situazione in cui versa l'edificio per il quale si vuole una risposta corretta.

Domanda: l'immobile è in regola?

La prima domanda che un contribuente dovrebbe porsi, o in alternativa il suo tecnico di fiducia, è: dall'acquisto, dalla sua edificazione, dalla sua successione e comunque da quanto si è preso possesso dell'immobile, sono state apportate delle modifiche?

È una semplice domanda a cui spesso lo stesso proprietario dell'edificio potrebbe rispondere ma, anche se non lo facesse, deontologia professionale vuole che un qualsiasi tecnico esperto dovrebbe porsi qualche interrogativo sulla presenza di macro difformità.

Se la risposta è no, quindi non sono si è mai intervenuto con alcuna modifica e non sono presenti cosa "strane" da verificare, tendenzialmente il cantiere potrebbe partire tranquillamente anche se una verifica sullo stato legittimo eliminerebbe ogni dubbio.

Nel caso in cui il proprietario o il suo tecnico si rendessero conto di qualche abuso, dovrebbero porsi la seconda domanda: di che abuso stiamo parlando? Qual è la sua entità e quali sono le possibili conseguenze?

Di abusi edilizi il testo unico edilizia ne parla copiosamente:

• Art. 30 (L) - Lottizzazione abusiva
• Art. 31 (L) - Interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali
• Art. 33 (L) - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità
• Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
• Art. 35 (L) - Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici
• Art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità
• Art. 38 (L) - Interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato

E per ognuno di questi abusi è prevista un'azione da parte dell'amministrazione.

La doppia strada: superbonus - sanatoria edilizia

Nel caso in cui in fase istruttoria emerga che si parla di abusi "sanabili" o per le quali possono ricorrere le condizioni per la fiscalizzazione (sanzione alternativa alla demolizione quando questa non può avvenire senza pregiudicare la parte conforme) con oneri "sopportabili" per il proprietario, si potrebbe percorrere una doppia strada: una per la CILA di superbonus e l'altra per la sanatoria dell'abuso. Questo affinché la CILA per il superbonus 110% possa far avviare e concludere il cantiere con la detrazione fiscale, mentre la pratica di sanatoria (eventualmente da citare all'interno della relazione da allegare alla CILA per il superbonus 110%) seguirebbe un suo binario separato.

È bene ricordare che benché la CILA non sia sottoposta all'approvazione dello Sportello Unico Edilizia (SUE), la stessa CILA per il superbonus deve riportare fedelmente lo stato dei luoghi pena decadenza del beneficio fiscale. Ma la rappresentazione fedele dello stato dei luoghi, in presenza di abusi rappresenterebbe una vera e propria autodenuncia al SUE che avrebbe il compito di attivare tutte le procedure previste per la repressione dell'eventuale abuso presente.

Conclusioni

Proprio per questo la conclusione è semplice ed è sempre la stessa: affidate sempre la fase di audit iniziale ad un professionista terzo di fiducia, esperto in pratiche edilizie. Ricordiamo che un professionista fa sempre gli interessi del suo committente!