Superbonus 110%: l'Agenzia delle Entrate sul calcolo della residenzialità

Nel caso di edifici misti (residenziale e commerciale) l'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che occorre verificare la cosiddetta "residenzialità", ovvero il rapporto tra superficie a destinazione residenziale e non.

Superbonus 110% e residenzialità: nuovo intervento del Fisco

Proprio sulla residenzialità è intervenuta nuovamente l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 806 del 26 maggio 2022 che chiarisce alcuni concetti applicandoli al un caso reale decritto dall'istante, unico proprietario di un edificio composto da:

• 2 unità residenziali cat. A/4: 44,44 mq e 84,60 mq;
• 1 unità pertinenziale cat. C/6: 46,60 mq;
• 2 unità strumentali cat. C/1 (negozi): 41,25 mq e 34,00 mq;
• 1 cantina al piano interrato, non accatastata singolarmente: 17,62 mq;
• atrio e vano scale: 25,77 mq;

per una superficie totale dell'edificio calcolata in 294,28 mq.

La domanda posta al giudizio del Fisco è semplice: l'edificio sopra descritto può essere considerato residenziale nella sua interezza, ai fini della fruizione del Superbonus 110%? In caso di risposta positiva, viene chiesto se per il calcolo dei massimali di spesa possano essere ricomprese tutte le cinque unità immobiliari presenti e per quali unità sia possibile accedere all'agevolazione.

La verifica soggettiva dell'agevolazione

Dopo aver ricordato cosa prevede la normativa, l'Agenzia delle Entrate ha confermato un principio pacifico per il calcolo delle unità immobiliari di un edificio plurifamiliare posseduto da unico proprietario, ai fini della verifica del requisito indicato all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Per questa tipologia di soggetto beneficiario si applicano le stesse indicazioni di prassi che valgono per i condomini. Va, quindi, verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. È possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%.

Ai fini della predetta verifica, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Le pertinenze non vanno considerate autonomamente ai fini del computo delle unità immobiliari, anche se distintamente accatastate, mentre rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni, qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi.

La residenzialità

Ciò premesso, andando al caso di specie, la prevalenza residenziale deve essere valutata confrontando la superficie riferibile ai due immobili residenziali, pari a 129,04 mq ottenuti sommando 44,44 mq e 84,60 mq, con quella dei due immobili strumentali, pari a 75,25 mq ed ottenuta dalla somma delle superfici dei due negozi, di 41,25 mq e di 34,00 mq.

Essendo tale rapporto superiore al 50%, l'edificio può essere considerato prevalentemente residenziale restando, comunque, esclusa la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi "trainati" realizzati sulle singole unità non residenziali.

Il calcolo del limite di spesa

Chiarito il concetto di residenzialità, può essere verificato il calcolo del limite di spesa concesso all'unico proprietario dell'edificio. Nel caso di specie, l'istante rappresenta l'intenzione di procedere con interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati al consolidamento ed al miglioramento statico dell'intera unità strutturale.

L'intervento trainante è quello di cui all'art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio che consente l'accesso al sismabonus 110% per il quale la norma prevede un limite di spesa di 96.000 euro da moltiplicare per il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio.

Nel caso di specie, le unità immobiliari da considerare sono quelle accatastate singolarmente (la cantina non si conta), ovvero 5. Il limite di spesa è, quindi, 480.000 euro (96.000 euro x 5).