Superbonus 110% e Bonus facciate: nuovo interessante chiarimento sui beneficiari

Dopo diverse centinaia di risposte dell'Agenzia delle Entrate, spesso leggendo le nuove si può incorrere nel grave errore di sottovalutare la portata applicativa dei nuovi chiarimenti sul superbonus 110%.

Superbonus 110% e soggetti beneficiari: nuovo chiarimento del Fisco

Ed è l'errore in cui si può incorrere leggendo la risposta dell'Agenzia delle Entrate 10 dicembre 2021, n. 804 recante "Superbonus - Istituzione Pubblica di Assistenza e Beneficienza e mancanza del presupposto soggettivo - art. 119 del decreto legge n. 34 del 2020 convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 e successive modifiche".

Una risposta in cui il Fisco entra nuovamente nel merito dei soggetti ammessi alla fruizione delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) come previsto all'art. 119, comma 9 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ovvero:

1. condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
2. persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, su un massimo di due unità immobiliari;
3. istituti autonomi case popolari (IACP);
4. cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
5. organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato, associazioni di promozione sociale;
6. associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Nel caso di specie l'istante si qualifica come IPAB (Istituzione Pubblica di Assistenza eBeneficienza), ovvero ente senza scopo di lucro che si occupa di affittare le unità abitative a canoni calmierati a persone bisognose.

Niente superbonus per le IPAB

Dopo la solita ricostruzione del quadro normativo di riferimento, l'Agenzia delle Entrate fuga ogni dubbio e chiarisce che non sussistono, in capo all'Istante (proprietario della maggior parte delle unità immobiliari facenti parte del compendio immobiliare costituito in "condominio"), i presupposti soggettivi per poter fruire del Superbonus in quanto la disposizione normativa non contempla tra i potenziali soggetti beneficiari gli istituti pubblici di assistenza e beneficienza (IPAB).

Superbonus 110%: via libera per i locatari

L'Agenzia delle Entrate fa anche presente che nel caso di specie il superbonus è utilizzabile dai singoli condòmini, in qualità di locatari, qualora vengano realizzati interventi agevolabili e i soggetti siano persone fisiche «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni». Inoltre, il bonus 110% spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa, arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all'ambito "privatistico" e, dunque, diversi:

• da quelli strumentali alle predette attività di impresa, arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l'oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all'impresa.

Una diversa lettura avrebbe comportato l'esclusione dal Superbonus per i contribuenti intenzionati ad effettuare interventi su immobili appartenenti all'ambito"privatistico" (come, ad esempio, sulle proprie abitazioni) per il solo fatto di svolgere un'attività di impresa o di lavoro autonomo. Tale principio si concretizza, peraltro,nell'ammettere all'agevolazione in commento gli interventi realizzati su immobili"residenziali".

L'applicazione di tale criterio "oggettivo" comporta, come logica conseguenza, l'esclusione dal Superbonus degli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti o professioni.

Con la circolare n. 24/E il Fisci ha precisato che, ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

In particolare, i soggetti beneficiari devono possedere l'immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato.

Di conseguenza, nel caso si specie i singoli condòmini, in qualità di persone fisiche «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni», sono potenzialmente legittimati a beneficiare dell'agevolazione in esame per i prospettati interventi finalizzati all'efficientamento energetico ed alla riduzione del rischio sismico che avrebbero intenzione di realizzare sia sulle parti comuni dell'edificio che sulle singole unità immobiliari.

I requisiti

Per poter realizzare i locatari tali interventi e beneficiare del bonus, è necessario:

1. che sostengano direttamente le spese per tali interventi;
2. il consenso espresso da parte del proprietario dell'immobile;
3. che gli immobili in questione (che devono, in ogni caso, essere ad uso residenziale) siano dagli stessi detenuti in base ad un idoneo titolo giuridico (contratto di locazione regolarmente registrato).

Via libera a Bonus facciate, Ecobonus e Sismabonus ordinari

Per concludere, l'Agenzia delle Entrate ha anche ammesso che all'istante non è precluso l'accesso:

• al bonus facciate (articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160);
• alle detrazioni previste per gli interventi di efficienza energetica (ecobonus) e miglioramento antisismico (sismabonus), di cui agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013.

Superbonus 110%: cosa c'è di nuovo

Cosa c'è di nuovo in questa risposta? L'Agenzia delle Entrate ha ammesso che il bonus 110% possa essere fruito dai singoli locatari (con idoneo contratto) sia per gli interventi trainanti in condominio che per le singole unità immobiliari come interventi trainati.

Concetto che, naturalmente, vale anche per gli edifici composti da più di quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Anche in questo caso, se le unità immobiliari sono locate, i locatari possono accedere al bonus come condominio o come singoli.