Superbonus 110%: come funziona in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento?

L'esperto risponde: devo demolire un edificio bifamiliare e ricostruirne uno con tre unità immobiliari. Come funzionano i massimali di spesa per ecobonus e sismabonus 110%?

di Gianluca Oreto - 25/04/2022
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Superbonus 110%: come funziona in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento?

Alla vigilia della prossima proroga prevista per le unifamiliari, un argomento che terrà banco almeno fino al 2023 è l'utilizzo delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) sugli edifici in condominio, ammissibili a tali e plurifamiliari.

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari: la domanda alla Posta di LavoriPubblici.it

Diversamente dagli interventi su edifici unifamiliari, quelli composti da più unità immobiliari e, quindi, con parti comuni, potranno accedere al superbonus fino al 2025 con un'aliquota al 110% fino al 31 dicembre 2023, al 70% per tutto il 2024 e al 65% nell'ultimo anno previsto all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Utilizziamo la domanda che arriva alla posta di LavoriPubblici.it da Francesco S. per chiarire alcuni dubbi che riguardano l'intervento di demolizione e ricostruzione con accesso al bonus 110%.

"Sono proprietario di un edificio composto da una unità immobiliare A/3 (abitazioni di tipo economico) e un C/2 (magazzini e locali di deposito). Considerato lo stato di salute strutturale, con il mio ingegnere strutturista si è deciso di procedere con una demolizione e ricostruzione. Allo stato finale l'edificio ricostruito sarà composto da 3 unità di tipo A/3. Quali sono i limiti di spesa ammissibili alla detrazione di cui all'art. 119 del Decreto Rilancio)?".

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari: la risposta dell'esperto

È il tipico caso che ci viene sottoposto direi settimanalmente e che evidentemente necessita ancora di essere ben chiarito attraverso un processo logico.

Per poter rispondere alla domanda del nostro gentile lettore è prima opportuno rispondere alle seguenti domande:

  • sono previsti cambi di sagoma, sedime, aumenti di volumetria o modifiche delle caratteristiche plano-volumetriche?
  • esistono vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del Paesaggio)?

Domande a cui non si premette il fatto che l'immobile deve essere stato legittimamente edificato.

La ristrutturazione edilizia

La risposta alle suddette domande ci fornirà gli elementi necessari per valutare se l'intervento può essere definito di "ristrutturazione edilizia" o di nuova costruzione, ai sensi rispettivamente dell'art. 3, comma 1, lettere d) ed e) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Se l'intervento è di ristrutturazione edilizia possiamo procedere senza alcun problema. Se la preesistenza dei vincoli non è compatibile con la modifica dell'edificio demolito e ricostruito, allora dobbiamo fare molta attenzione perché la ricostruzione dovrà essere fedele per poter accedere ai bonus previsti per questo intervento (superbonus, ecobonus e sismabonus).

Pertinenzialità

Supponendo che l'intervento può essere realizzato senza problemi è necessario verificare l'esistenza di un eventuale vincolo di pertinenzialità tra le unità immobiliari A/3 e C/2 che compongono l'edificio. Come spiegato dal collega ing. Cristian Angeli nell'approfondimento Superbonus 110%: le soluzioni per sciogliere il vincolo pertinenziale tra 2 immobili, per farlo è possibile verificare se nell'atto di acquisto esiste tale vincolo.

Nel caso in cui il C/2 dovesse risultare pertinenza dell'A3, allora di fronte non avremmo un edificio plurifamiliare ma un unifamiliare, con tutte le conseguenze legate all'orizzonte temporale e il limite di spesa.

Orizzonte temporale e limiti di spesa

Supponendo, invece, che tra i due immobili non vi sia pertinenzialità (aspetto onestamente molto complicato in questo caso) allora si potrebbe procedere considerando un orizzonte temporale ampio (al 110% fino a tutto il 2023) e dei limiti di spesa raddoppiati.

Sul calcolo dei limiti di spesa in casi come questo, l'Agenzia delle Entrate ha fornito diversi chiarimenti come quelli arrivati con la risposta 27 luglio 2021, n. 513 che entra nel merito proprio degli interventi antisismici e di riqualificazione energetica realizzati mediante demolizione e ricostruzione di un immobile con aumento della volumetria.

È ormai un principio consolidato dal Fisco quello di considerare per il calcolo dei limiti di spesa la situazione ante-operam al catasto dei fabbricati. Se prima la presentazione del titolo che legittima l'intervento l'edificio è composto da X unità immobiliari e alla fino da Y, è necessario considerare sempre le X unità immobiliari, a nulla rilevando eventuali frazionamenti o accorpamenti.

Nel caso di specie ecco i limiti di spesa a cui potrebbe accedere il nostro lettore:

  • 96.000 euro x 2 = 192.000 euro per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio);
  • 40.000 euro x 2 = 80.000 euro per interventi di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio);
  • 30.000 euro x 2 = 60.000 euro per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (art. 119, comma 1, lettera b) del Decreto Rilancio);
  • 54.545 euro x 2 = 109.090 euro per la sostituzione di finestre comprensive di infissi (articolo 1, comma 345, della legge n. 296 del 2006);
  • 48.000 euro per l'installazione di pannelli fotovoltaici  (art. 119, comma 5 del Decreto Rilancio);
  • 48.000 euro per l'installazione di sistemi di accumulo (art. 119, comma 6 del Decreto Rilancio).

Spese ammissibili

A questo punto occorre fare molta attenzione alla differenza tra limite di spesa e spesa ammissibile. Il primo è un limite massimo che la norma di consente di utilizzare, il secondo va a braccetto con i requisiti richiesti dalle norme agevolative.

E in caso di ampliamento l'attenzione dovrà essere doppia perché l'ecobonus (fatta esclusione del fotovoltaico) può essere utilizzato solo:

  • in caso di pre-esistenza di un impianto di riscaldamento;
  • sulla parte di edificio esistente.

Nel caso, come quello del lettore, si stia procedendo con un ampliamento sarà necessario separare la contabilità relativa al superbonus, prevedendo un capitolo per la parte esistente e uno per quella ampliata. L'ecobonus potrà essere utilizzato solo su quella esistente.