Superbonus 110% e condomini: cosa deve deliberare l'assemblea?

Arriverà con molta probabilità oggi la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Aiuti quater che, tra le altre cose, prevede nuove modifiche alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) che riguarderanno soprattutto gli edifici unifamiliari, i condomini e gli edifici plurifamiliari fino a 4 u.i. posseduti da unico proprietario.

Superbonus 110% e condomini: la delibera assembleare

Abbiamo già analizzato le modifiche che riguardano i condomini relativamente all'obbligo di presentare la CILAS entro il 25 novembre 2022. Nel caso in cui la CILAS fosse inviata a partire dal 26 novembre, la detrazione diminuirebbe al 90% a partire dalle spese sostenute dall'1 gennaio 2023. Se, di contro, la CILAS si presenta entro il 25/11, allora il 110% si potrà mantenere per tutto il 2023.

Altro prerequisito richiesto per mantenere l'aliquota al 110% per gli edifici in condominio è aver adottato in data antecedente al 25 novembre 2022 la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata.

Esattamente cosa vuol dire?

La norma parla chiaramente di delibera che approvi l'esecuzione dei lavori, cosa diversa dalla delibera esplorativa o di una che da mandato all'amministratore di trovare un professionista e un tecnico.

La disposizione del Decreto Aiuti quater è, invece, molto precisa e richiede l'approvazione di una delibera all'interno della quale siano approvati contratti, computi, progetti e capitolati di cui si da mandato all'amministratore di firmare. E' una delibera non ancora vincolante (almeno fino alla firma dei contratti) ma che rappresenta l'ultimo tassello prima della progettazione, presentazione della CILAS ed esecuzione dei lavori.

Come prevede l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Solo dopo questa delibera e la successiva firma dei contratti, il tecnico si potrà occupare della presentazione della CILAS che, come detto, dovrà avvenire entro il 25 novembre 2022 per mantenere l'aliquota fiscale al 110% anche per il 2023.

Si ricorda che a partire dal 2024 l'aliquota diminuirà al 70% e nel 2025 al 65% (salvo ripensamenti e nuove modifiche).