Superbonus 110% e condomini: cosa presentare entro il 25 novembre 2022?

Il Decreto Aiuti quater ha modificato l'aliquota fiscale prevista nel 2023 per gli interventi nei condomini e negli edifici plurifamiliari, con una eccezione. Vediamo quale

di Gianluca Oreto - 17/11/2022
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Superbonus 110% e condomini: cosa presentare entro il 25 novembre 2022?

Dovremo attendere ancora qualche giorno per conoscere la versione ufficiale del Decreto Aiuti quater che approderà in Gazzetta Ufficiale. Al momento possiamo limitarci a commentare una bozza datata 16 novembre 2022 ore 16, in cui le modifiche al superbonus 110% sono state inserite all'art. 9 (prima era l'art. 7).

Superbonus 110% e condomini: cosa cambia?

In questo approfondimento proverò a concentrarmi sulle modifiche (retroattive) previste per i soggetti beneficiari del superbonus di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Sto parlando degli interventi realizzati:

  • dai condomini (anche assimilati o minimi);
  • da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In uno Stato di diritto dovremmo confermare che questi soggetti potranno beneficiare del superbonus fino al 2025 con il seguente decalege di aliquota:

  • 110% fino al 31 dicembre 2023;
  • 70% per tutto il 2024;
  • 65% per tutto il 2025.

Conferme che arriverebbero dalla lettura del primo periodo, comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio.

Purtroppo, però, in Italia esiste una parola sconosciuta al legislatore: pianificazione. Una parola utilizzata a tutti i livelli che hanno in comune un aspetto, la definizione di regole sulla base di un piano pluriennale che consentano di prendere decisioni.

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Aiuti quater darà l'ennesimo colpo di spugna sulle regole del superbonus, costringendo imprese, professionisti e contribuenti a rivedere i loro piani.

Entrando nel dettaglio, relativamente ai soggetti beneficiari di cui stiamo parlando, è prevista una diminuzione dell'aliquota fiscale dal 110% al 90% già a partire dalle spese sostenute dall'1 gennaio 2023. Viene anche prevista una importante eccezione, questa modifica non si applica (cito testualmente):

a) agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e, in caso di interventi su edifici condominiali, a condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;

b) agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla medesima data del 25 novembre 2022, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Superbonus e condomini: occhio alla data della delibera assembleare

Una modifica (orribile) che sta già costringendo tutti ad un tour de force per non perdere esattamente il 20% in più del beneficio fiscale. Tralasciando gli interventi di demolizione e ricostruzione su cui risulta pacifica la presentazione dell'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, concentriamoci adesso sui "normali" interventi di superbonus sui condomini.

Dalla formulazione della modifica, è chiaro che il primo documento indispensabile è la delibera assembleare di approvazione dei lavori che dovrà essere adottata "in data antecedente al 25 novembre 2022", quindi entro il 24 novembre. Senza questa, ottenere il 110% è impossibile.

Considerate le problematiche che conosciamo già molto bene sulla prova delle date, il consiglio è apporre data certa alla delibera assembleare (inviandola tramite PEC o apponendo la firma digitale).

Superbonus e condomini: la CILAS...e quali altri documenti?

Relativamente alla CILAS, la norma dice solo che questa deve risultare effettuata entro il 25 novembre 2022. Ricordiamo che la CILAS è la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico specifica per i lavori di superbonus. La CILAS contiene una sezione che (teoricamente) dovrebbe compilare l'interessato dei lavori e una a cura del tecnico progettista.

Nella sezione c) delle comunicazioni dell'interessato occorre indicare se per la realizzazione degli interventi:

  • non sono necessari altri atti di assenso, altre segnalazioni o comunicazioni;
  • sono presentate in allegato le ulteriori comunicazioni o segnalazioni certificate di inizio attività indicate nel quadro riepilogativo allegato;
  • è presentata contestualmente la domanda per l’acquisizione d’ufficio degli atti assenso necessari alla realizzazione dell’intervento, indicati nella Tabella di cui al punto 3) delle Dichiarazioni del progettista (in questo caso il titolare dichiara di essere a conoscenza che l’intervento oggetto della comunicazione può essere iniziato solo dopo la comunicazione da parte dello Sportello Unico dell’avvenuto rilascio dei relativi atti di assenso).

Una recente sentenza del TAR Campania (che non è una legge ma è importante conoscere) ha ammesso che la CILA e la CILAS non sono titoli abilitativi ma "comunicazioni" sulle quali, in assenza della documentazione prevista o nel caso di carenze progettuali, è possibile attivare il soccorso istruttorio senza paralizzare i lavori progettati.

Fate molta attenzione a quello che segue perché mi rendo conto che l'ultima parola spetterà sempre alla Cassazione.

Nel caso di interventi che necessitino di:

  • autorizzazione paesaggistica;
  • nulla osta o autorizzazione sismica;
  • ....

nulla dovrebbe ostare alla presentazione della CILAS, completa in ogni sua parte, indicando la successiva integrazione di tutti gli atti obbligatori ai sensi delle normative di settore.

In fondo, se ci pensiamo bene, nel caso di interventi di riduzione del rischio sismico che accedono al sismabonus, l'art. 3, comma 3 del DM n. 58/2017 (ultimo aggiornato), offre la possibilità di allegare il progetto di riduzione del rischio sismico e l'Allegato B "entro l'inizio dei lavori".

Non vedo, dunque, cause ostative alla presentazione di una CILAS (bloccando la data della stessa entro il 25/11) con la successiva integrazione di tutta la documentazione necessaria per far fronte ad eventuali vincoli paesaggistici, genio civile, etc etc etc

Tu che ne pensi? scrivimi a redazione@lavoripubblici.it, sarò lieto di leggere il tuo punto di vista.