Superbonus 110% e condominio: cosa succede per i lavori tra il 2023 e il 2024?

Abbiamo avviato nel 2023 un intervento di superbonus e a dicembre arriveremo al 70% dei lavori asseverati. Cosa succede al 30% rimanente da finire nel 2024?

L'esperto risponde: superbonus tra il 2023 e il 2024

Con la bocciatura degli emendamenti al Decreto Asset e Investimenti n. 104/2023, ormai convertito in legge, che proponevano la proroga dell’applicazione dell’aliquota al 110% per le spese sostenute sui condomìni, comincia ad essere concreta la possibilità che molti interventi in corso d’opera non possano essere conclusi entro il 31 dicembre 2023 e saranno detraibili, ceduti o scontati con l’aliquota del 70% in vigore dal 1° gennaio 2024.

Occorre, dunque, pianificare con estrema puntigliosità gli interventi e i relativi pagamenti. A tale proposito l’Agenzia delle Entrate, in occasione della manifestazione Telefisco di settembre 2023, ha tenuto a precisare che le spese, quando i bonus sono oggetto di cessione, devono trovare corrispondenza in un SAL (lavori realizzati) entro il prossimo 31 dicembre 2023. In sostanza, il rischioso giochetto fatto a fine 2021, pur autorizzato dall’Agenzia delle Entrate con la nefasta circolare n. 16/2021, quando c’è stata la corsa al pagamento del 10% delle fatture scontate al 90% per cristallizzare il bonus facciate all’aliquota massima, non è esplicitamente ammesso.

È bene sapere, inoltre, che le conseguenze derivanti dalla modifica dell’aliquota, probabilmente non previste dalle delibere assembleari più vecchie, comporta la convocazione di una nuova assemblea che dovrà deliberare sulle modalità di pagamento del 30% non più detraibile e sulla modifica del contratto d’appalto nella parte relativa al pagamento, oltre alla costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. incautamente non costituito nella delibera precedente. A tale proposito, in una recente ordinanza (n. 9388 del 5 aprile 2023) la Cassazione ha affermato che la costituzione del fondo speciale è un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Due diverse ipotesi: sconto in fattura e detrazione diretta

Per rendere chiara la risposta, vista la coincidenza delle percentuali delle aliquote detraibili e indetraibili con quelle dei lavori effettuati e da effettuare, si procede ipotizzando una percentuale di interventi effettuati pari al 69% e da effettuare del 31%, per poi riportare nella conclusione le aliquote indicate dal gentile lettore.

Fatta la doverosa premessa, possiamo rispondere alla domanda dividendola in due ipotesi diverse:

1. il credito relativo al rimanente 31% dei lavori sarà scontato in fattura;
2. il credito relativo al rimanente 31% dei lavori sarà portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi dei condòmini.

Superbonus con sconto in fattura

Nel caso A) occorre tenere presente la condizione che al 31 dicembre il 69% dei lavori realizzati e pagati deve corrispondere allo stato di avanzamento lavori asseverato. I rimanenti pagamenti effettuati nel 2024 pari al 31% potranno essere scontati in fattura e solo in presenza di asseverazione che sarà presentata nel 2024. Questa quota di lavori, però, matura un credito d’imposta pari al 70% delle spese effettuate. La rimanente quota del 30% resterà a carico dei condòmini che, per i soli lavori trainanti, dovranno versarla al condominio nel fondo speciale costituito in occasione dell’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 1135 del cod. civ.. Mentre, per i lavori trainati il pagamento della quota a loro carico sarà fatto direttamente all’impresa esecutrice.

Superbonus in dichiarazione dei redditi

Nel caso B) occorre tenere a mente che vale il principio di cassa e, non senza qualche rischio, il condominio potrebbe decidere di pagare interamente i lavori entro il 31/12/2023 e portare in detrazione diretta il 31% non appena saranno conclusi e asseverati. L'ipotesi risulta rischiosa perché significa anticipare all'impresa tutte le somme e, quindi, occorre avere certezze sul soggetto che sta realizzando i lavori.

Se queste certezze non ci sono, anche in questo caso (come nel precedente) è possibile pagare gli interventi nel 2024 e portali in detrazione nella dichiarazione dei redditi 2025 ma con l'aliquota più bassa del 70% oppure optare per lo sconto in fattura a SAL da parte dell'impresa.

Nella pratica, se i lavori termineranno nel 2024 l’asseverazione finale dovrà essere fatta obbligatoriamente entro 90 giorni dalla fine dei lavori e, quindi, alla data di presentazione della dichiarazione 2025 (modello 730/2025 oppure Redditi PF/2025) relativa all’anno 2024 l’asseverazione sarà stata già presentata. Anche in questo caso, occorre costituire il fondo speciale di cui all’art. 1135 c.c. se non è stato tempestivamente fatto in sede di prima delibera.

Conclusione

In conclusione, la risposta da dare al gentile lettore è la seguente: ipotizzando interventi totali pari a 100 mila euro, 70.000 euro saranno asseverati entro il 31 dicembre 2023 e avranno una detrazione pari al 110% oppure saranno scontati al 100% sulla fattura emessa dall’impresa, mentre 30.000 euro avranno una detrazione pari al 70% di cui 21.000 euro saranno portati in detrazione oppure saranno scontati sulla fattura emessa dall’impresa e 9.000 euro resteranno a carico del condominio.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità