Superbonus 110% e Condominio: detrazione, sconto o cessione del credito?

Nel caso in interventi su parti comuni condominiali, i proprietari degli immobili possono accedere alle detrazioni previste per il Superbonus 110% in forma diversa oppure tutti sono costretti a scegliere la detrazione diretta o la cessione del credito?

Detrazione interventi Superbonus 110% su parti comuni: quale opzione scegliere?

Alla domanda ha risposto direttamente l’Agenzia delle Entrate su Fisco Oggi, richiamando quanto specificato nella Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020.

Nel documento vengono preliminarmente definite le cosiddette parti comuni: il riferimento è all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Interventi Superbonus su parti condominiali

Ricordiamo che secondo l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a interventi finalizzati alla riqualificazione energetica - quali la realizzazione del cappotto termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici - e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”)., come ad esempio l’installazione di pannelli fotovoltaici o di colonnine di ricarica elettrica.

Gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
•  su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Il criterio della prevalenza residenziale

L’Agenzia ricorda che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se la percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Spese Superbonus in condominio: Detrazione o Cessione del credito?

Cosa succede quindi quando più soggetti sostengono spese per interventi realizzati sullo stesso immobile, di cui sono possessori? Come specificato nella circolare, ciascuno potrà decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri.

In particolare, per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Infatti, alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Nel caso di cessione, il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, oppure sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.