Superbonus 110%: il Fisco sui condomini composti da più edifici

Nel caso di condomini composti da più edifici separati, come si calcola il 25% della superficie disperdente lorda per l'accesso al superbonus in caso di isolamento termico a cappotto? Come deve approvare i lavori l'assemblea condominiale? In che modo è possibile scegliere l'utilizzo delle opzioni alternative alla detrazione fiscale?

C'è davvero di tutto nella risposta dell'Agenzia delle Entrate 13 gennaio 2022, n. 23 che entra nel dettaglio della fruizione delle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio per interventi su edifici che fanno parte di condomini con diversi edifici separati (i supercondomini).

Superbonus 110% e Supercondomini: l'istanza all'Agenzia delle Entrate

Il nuovo caso sottoposto al giudizio dell'Ente di controllo principale sulle detrazioni fiscali è molto interessante perché abbastanza frequente. Abbiamo un classico condominio formato da diversi edifici staccati tra loro ma che hanno deciso di mettersi in comunione per la gestione dei beni e servizi destinati all'uso e al godimento comune. Sto parlando dei cosiddetti "supercondomini" ovvero di una forma di organizzazione non espressamente prevista dal Codice Civile, anche se con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio) è stato introdotto l'art. 1117-bis che prevede l'applicazione delle norme per il condominio anche ai casi di più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Nel caso di specie, uno degli edifici costituenti un supercondominio vorrebbe realizzare interventi trainanti e trainati sulle singole unità immobiliari. In particolare:

• interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25%;
• interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
• intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione > = classe A+;
• sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore;
• intervento di sostituzione di scaldacqua.

Ciò considerato, il Condominio chiede:

• se i lavori debbano essere deliberati dall'assemblea nel suo complesso oppure da separate assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi;
• ai fini degli adempimenti connessi allo sconto in fattura, sia possibile presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati su cui interverranno i lavori, esponendo sempre il medesimo e unico codice fiscale del condominio e, come beneficiari, i soli proprietari/detentori delle unità immobiliari afferenti il singolo fabbricato.

Superbonus 110% e Supercondomini: l'isolamento termico a cappotto

Come sempre l'Agenzia delle Entrate risponde ricordando il quadro normativo di riferimento costituito tra le altre cose dagli articoli 119 e 121 del Decreto Legge n. 31/2020 (Decreto Rilancio) a cui si è aggiunto recentemente l'art. 122-bis "Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi", prima dal d.L. n. 157/2021, poi abrogato e riaggiunto dalla Legge n. 234/2021.

Il Fisco ricorda tutto: adempimenti, requisiti, opzioni alternative, interventi trainanti e trainati. Relativamente alle caratteristiche tecniche che gli interventi devono avere ai fini dell'applicazione del superbonus 110%, si rinvia (giustamente) alla lettura del decreto MiSE 6 agosto 2020 (decreto Requisiti tecnici ecobonus).

Prima l'Agenzia delle Entrate ricorda il più volte richiamato requisito di residenzialità (su cui abbiamo recentemente pubblicato l'articolo Superbonus 110% e super-condomini: nuovi chiarimenti dal Fisco, poi viene ricordato il requisito minimo del 25% di incidenza della superficie disperdente lorda relativa isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate. E su questo la risposta del Fisco non lascia dubbi. Come previsto anche dalla sua Circolare n. 30/E, requisito del 25% vale anche se l'intervento è realizzato solo su uno (o alcuni) degli edifici che compongono il condominio medesimo. Anche il doppio passaggio di classe dovrà essere verificato mediante gli appositi APE convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.

Superbonus 110% e Supercondomini: l'approvazione dell'assemblea

In merito alle deliberazioni assembleari, viene richiamato l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio che stabilisce:

"Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole".

La norma è chiara e immediatamente applicabile nel caso di condomini composti da tante unità immobiliari e un edificio, ma solo nel caso di più edifici separati. E l'Agenzia delle Entrate lo sa bene guardandosi dal dare una risposta che esulerebbe dalle sue competente.

Ade afferma che "la possibilità di deliberare gli interventi da realizzare solo su alcuni dei fabbricati che compongono il condominio con separate assemblee dei condòmini dei singoli fabbricati oggetto dei lavori non investe profili di natura fiscale riguardando, invece, aspetti di natura civilistica". Aggiunge solo la necessità che "i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale, nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi".

Per rispondere alla domanda dell'istante occorrerebbe, dunque, conoscere il Regolamento condominiale.

Superbonus 110% e Supercondomini: la scelta delle opzioni alternative

Per quanto concerne la scelta delle opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito) previste all'art. 121 del Decreto Rilancio, l'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che possono essere inviate tante comunicazioni, per i lavori trainanti sulle parti comuni condominiali, quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.

Le istruzioni alla compilazione del modulo di comunicazione della scelta delle opzioni prevedono espressamente che, nel campo "Tipologia intervento", il contribuente indichi il codice identificativo dell'intervento per il quale si effettua la comunicazione (distinguendo, in particolare, tra interventi su parti comuni e su singole unità immobiliari e, nello specifico, tra "interventi di efficienza energetica", "interventi antisismici in zona sismica 1, 2 e 3" ed "altri interventi".