Superbonus 110%: il Fisco sui limiti di spesa per le u.i. B/1, B/2 e D/4

Esistono limitazioni catastali per gli immobili oggetto di interventi di superbonus realizzati dalle ONLUS di diritto? Risponde a questa domanda l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 407 del 4 agosto 2022 che ci consente di approfondire l'argomento.

Superbonus 110% e Onlus: l'interpello al Fisco

La risposta viene resa in riferimento all'interpello presentato da una cooperativa sociale ai sensi della legge n. 381 del 1991 ed iscritta nel Registro provinciale in base all'articolo 4 della legge 5 del 2008 come cooperativa a mutualità prevalente in particolare, nella categoria di cooperative di gestione di servizi socio-sanitari (tipo A). La stessa è qualificata come ONLUS di diritto, ai sensi dell'articolo 10, comma 8, del decreto legislativo n. 460 del 1997.

L'Istante intende eseguire degli interventi edilizi sul patrimonio immobiliare strumentale «per natura o per destinazione ai fini della propria attività», che include immobili utilizzati ai fini abitativi come centro di accoglienza per profughi (CAS) e per lavoratori, ma censiti attualmente nella categoria catastale D/2 con pertinenze C/2. Si tratta di immobili aventi una superficie abitativa di 883 mq. in un unico fabbricato e non suddivisi in singole unità abitative.

In particolare intende realizzare i seguenti interventi di:

• isolamento termico delle superfici opache che interessano l'involucro degli edifici con incidenza superiore al 25%;
• sostituzione di impianti di climatizzazione a condensazione pompa di calore;
• rimozione di barriere architettoniche;
• sostituzione di serramenti.

Con documentazione integrativa prodotta fa presente che:

• nessun membro del consiglio di amministrazione ha percepito o percepisce un compenso o indennità di carica;
• il titolo autorizzativo che viene rilasciato dal Comune prevede la variazione della destinazione d'uso a fine lavori dell'immobile ad uso abitativo per anziani con servizi di accompagnamento e assistenza nella categoria catastale a B/1;
• l'Istante, nel periodo in cui vengono effettuati i lavori, percepisce redditi fondiari come possessore del diritto di proprietà sul bene immobile.

La domanda: ciò premesso, l'istante chiede se possa beneficiare del superbonus nei limiti previsti dal comma 10-bis), articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), atteso che, a seguito dei lavori di ristrutturazione il titolo autorizzativo dei lavori prevede, a fine lavori, il cambio di destinazione d'uso della struttura ad attività socio-sanitaria (categoria catastale B/1).

Il superbonus e le Onlus

Dopo aver ricordato il quadro normativo di riferimento, il Fisco ha confermato che le cooperative iscritte nella "sezione cooperazione sociale " del registro prefettizio - c.d. ONLUS di diritto - rientrano tra i soggetti beneficiari del Superbonus e che per detti soggetti beneficiari non è prevista alcuna limitazione espressa.

Per questo motivo il beneficio spetta indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell'immobile oggetto degli interventi medesimi, fermo restando l'esclusione di cui al comma 15-bis dell'articolo 119 in base al quale il Superbonus non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico. Non opera neanche la limitazione contenuta nel comma 10 del medesimo articolo 119 in merito alla possibilità di fruire del Superbonus limitatamente a due unità immobiliari, in quanto tale disposizione riguarda solo le persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Per le ONLUS, le OdV e le APS, pertanto, il Superbonus spetta indipendentemente dalla circostanza che l'edificio oggetto degli interventi agevolabili sia o meno costituito in condominio e, dunque, anche con riferimento ad interventi realizzati su edifici composti anche da più unità immobiliari di proprietà dei sopra richiamati soggetti.

Il tetto di spesa agevolabile

L'individuazione del tetto massimo di spesa agevolabile va effettuata tuttavia, anche per tali soggetti, al pari di ogni altro destinatario dell'agevolazione, applicando le regole contenute nel citato articolo 119, ovvero tenendo conto della "natura" degli immobili e del "tipo di intervento" da realizzare.

Il comma 10-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio prevede che:

"Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell' articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis) [organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383] che siano in possesso dei seguenti requisiti:

• svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito".

La norma stabilisce, inoltre, che, ai fini dell'applicazione del comma 10-bis in commento, costituisce titolo idoneo un contratto di comodato d'uso gratuito regolarmente registrato in data certa anteriore al 1° giugno 2021, data di entrata in vigore della disposizione.

Come già chiarito con la circolare 23 giugno 2022 n. 23/E, l'applicazione della disposizione sopra riportata è, pertanto, subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

• deve trattarsi di una ONLUS, OdV o APS che si occupa di servizi socio- sanitari, i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• gli edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, oggetto degli interventi agevolabili, devono essere posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito in data certa anteriore al 1° giugno 2021, data di entrata in vigore della disposizione contenuta nel citato comma 10-bis dell'articolo 119.

Con riferimento alla condizione che «i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica» prevista dalla lettera a) del citato comma 10-bis, analogamente a quanto previsto per la detenzione degli immobili, detta condizione deve sussistere dalla data di entrata in vigore della disposizione in questione, vale a dire dal 1° giugno 2021 e debba permanere per tutta la durata del periodo di fruizione dell'agevolazione.

Ai fini dell'applicazione delle disposizioni sopra citate, inoltre, occorre far riferimento alla situazione esistente all'inizio dei lavori e non a quella risultante al termine degli stessi in applicazione del principio confermato, da ultimo, con la circolare n. 30/E del 2020 (risposta 4.4.6).

In applicazione di tale ultimo principio, pertanto è possibile applicare i limiti indicati nel citato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio qualora gli immobili oggetto degli interventi appartengano alle categorie catastali indicate nella norma prima dell'inizio dei lavori.

Ciò comporta che, nel caso in esame, l'Istante non potrà avvalersi della peculiare modalità di calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, disciplinata dal citato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio per gli interventi che intende effettuare, atteso che, come rappresentato, il cambio di destinazione d'uso della struttura ad attività socio-sanitaria, (da categoria catastale D/2 a categoria B/1 o B/2) avverrà solo alla fine dei lavori.

Resta fermo, tuttavia, che in presenza di ogni altra condizione ed adempimento richiesti dalla norma, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, l'Istante potrà avvalersi del Superbonus sulla base dei criteri di cui al citato comma 9, lettera d- bis ), dell'articolo 119 del decreto Rilancio e alle condizioni soprarichiamate ed accedere delle disposizioni previste dall'articolo 121 del medesimo decreto Rilancio.