Superbonus 110% e frazionamenti prima dei lavori: occhio all’abuso del diritto

Sono proprietario di un casale che, in origine, era accatastato come singola unità immobiliare e che ora è stato frazionato in tre appartamenti funzionalmente indipendenti, oltre a una cantina pertinenziale. In questo modo ho ottenuto un edificio plurifamiliare equiparabile a un mini condominio e, quindi, ho tempo fino al termine del 31/12/2023 per fruire del 110%, quadruplicando anche il plafond di spesa.
Ora, leggendo la Circolare n.23 /2022, ho notato che l’Agenzia delle Entrate ha puntualizzato che, nel caso di frazionamenti immobiliari, potrà effettuare controlli “in concreto”.
Vorrei pertanto sapere che cosa si deve intendere con questa precisazione e se l’operazione effettuata sul mio immobile può essere ritenuta legittima.

La risposta dell’esperto

Il quesito posto dal gentile lettore descrive una fattispecie che, negli ultimi due anni, si è molto diffusa, ovvero quella del frazionamento delle unità immobiliari per massimizzare i benefici fiscali derivanti dal Superbonus.

Il motivo deriva dal diverso trattamento, in termini di bonus fiscali applicabili, degli edifici unifamiliari rispetto a quelli condominiali. I primi presentano infatti scadenze ravvicinate e step intermedi (in primis il raggiungimento del 30% al 30 settembre 2022 per poter estendere la detrazione al 31/12/2022), non facile da rispettare con le attuali logiche di mercato. I secondi presentano invece un orizzonte temporale più ampio (scadenza incondizionata della super agevolazione al 31 dicembre 2023) e un plafond di spesa più generoso, proporzionale al numero delle unità immobiliari, pertinenze incluse.

È chiaro che, a queste condizioni, molti proprietari di ville e “villette”, nei casi in cui è risultato possibile per dimensioni e caratteristiche dell’immobile, hanno deciso di frazionarle in fretta e furia per creare dei mini condomini o degli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità, massimizzando così i vantaggi fiscali.

Tale decisione, che in condizioni normali apparirebbe “contronatura”, visto l’incremento d’imposta che ne deriva, è avvenuta con l’avallo di molti professionisti, attenti ai chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate e di quello, specifico, introdotto con la circolare 30/E/2020, al p.to 4.4.6, ove si legge “Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Accertamenti “in concreto” da parte dell’Agenzia delle Entrate

Quindi in teoria, stando al tenore letterale della Circolare, un frazionamento immobiliare antecedente ai lavori risulta perfettamente lecito. Tuttavia occorre prestare attenzione al fatto che tale condotta, se non attentamente ponderata, potrebbe essere letta, in caso di controllo fiscale, come un “abuso del diritto”, a norma dell'articolo 10-bis della legge 212/2000.

Tale “punto di vista” è stato in effetti richiamato anche nella recente circolare n.23/E/2022, ove si legge: “ai fini dell’applicazione del Superbonus, occorre fare riferimento al numero degli immobili esistenti all’inizio dei lavori. In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame.”

Che cosa si debba intendere con la locuzione “in concreto”, utilizzata - probabilmente non a caso - dal Fisco nessuno può saperlo, perché non vi è giurisprudenza sul punto. È verosimile tuttavia ritenere che, vista la posta in gioco, quando si passa da una a -enne unità immobiliari i controlli non saranno solo “documentali”, bensì l’Agenzia delle Entrate vorrà capire “concretamente” che cosa è stato fatto e perché.

L’utilizzo distorto delle agevolazioni fiscali configura “abuso del diritto”

In materia tributaria, l’utilizzo distorto delle norme può configurare una forma di elusione fiscale nota con il nome di “abuso del diritto”.

L’abuso del diritto si configura quando una o più operazioni che hanno ripercussioni sul piano fiscale (nel caso di specie, il frazionamento immobiliare genera dei crediti d’imposta) sono considerate prive di sostanza economica e, pur rispettando le norme vigenti, realizzano vantaggi indebiti, anche non immediati. In altre parole sono operazioni messe in atto con l'obiettivo principale di ottenere risparmi di imposta attraverso l'utilizzo - distorto - di schemi giuridici perfettamente legittimi.

L’attenzione dell’Agenzia delle Entrate può essere attirata da molteplici indici di “non coerenza” dell’operazione, primo fra tutti la non conformità dell'utilizzo degli strumenti giuridici alle normali logiche di mercato (in tal senso si è espressa la Cassazione con sentenza num. 27158/2021).

Non è semplice calare questi principi generali nel caso prospettato dal gentile lettore, che andrebbe approfondito sul piano fattuale, cercando di capire se vi sono reali (e concrete) motivazioni, diverse da quelle puramente fiscali, che hanno giustificato il frazionamento dell’immobile.

In altre parole, è doveroso domandarsi: se non vi fosse stato il Superbonus avrebbe avuto senso (sotto il profilo commerciale, gestionale e funzionale) dividere l’edificio in più appartamenti e creare una cantina pertinenziale singolarmente accatastata? Avrebbe trovato una logica giustificazione commerciale l’aggravio di imposte derivante da una simile suddivisione?

È chiaro che se un soggetto fraziona un immobile, trasferisce in una delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento la propria residenza e concede in locazione (con contratti regolarmente registrati) le altre per un lasso di tempo non trascurabile, difficilmente avrà difficoltà a fornire spiegazioni. In caso di controllo non vi sarebbero problemi poiché la divisione sarebbe supportata da motivazioni più che tangibili.

Diverso il caso in cui, di punto in bianco, venisse effettuato il frazionamento di una villa priva di potenzialità commerciali (ad esempio locative) e dopo due mesi si desse corso ai lavori di ristrutturazione pensando di beneficiare del Superbonus non su una (come era fino a poco prima) ma su -enne unità immobiliari (come è l’edificio dopo il frazionamento e prima dei lavori). Sulla carta è una operazione lecita e prevista dalla Circolare 30/E/2022, ma in caso di accertamento sarà difficile trovare quelle “ragioni extra fiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale” che l’Agenzia delle Entrate si aspetta di trovare.

Chiaramente si tratta di tematiche abbastanza sfuggenti, sulle quali è difficile capire se si è dalla parte della ragione. Per fugare ogni dubbio è sempre possibile proporre interpello con il fine di sapere se le operazioni che si intende effettuare configurano, o meno, abuso del diritto (cosiddetto “interpello antiabuso”).

L’abuso del diritto in ambito di bonus edilizi

Purtroppo, sull’abuso del diritto nel campo dei bonus edilizi ad oggi non c’è ancora giurisprudenza, quindi è difficile fare qualunque proiezione. Ma la prudenza è d’obbligo, considerando che il contribuente rischia di dover restituire tutte le somme indebitamente percepite con aggiunta delle sanzioni.

Quindi guai a fare operazioni fini a se stesse, anche in buona fede.

Fare la CILA in comune per giustificare la divisione, chiamare idraulico ed elettricista per sdoppiare gli impianti, mettere i doppi contatori e aprire o chiudere una porta di ingresso sono condizioni necessarie ma non sufficienti per escludere una lettura “elusiva” dell’operazione.

Ma chiaramente il buon senso aiuta.

Abbiamo capito che servono motivazioni “concrete” e rispondenti a una logica di mercato. Quindi sarà opportuno distanziare quanto più possibile nel tempo la pratica di frazionamento da quella di ristrutturazione e, nel mezzo, bisognerà utilizzare concretamente l’immobile nella configurazione che si è ottenuta tramite la divisione. L’esempio della locazione delle unità immobiliari, da questo punto di vista, è calzante, anche se non è detto che sia sufficiente a escludere future contestazioni.

Contestazioni che non riguarderanno solo il contribuente, ma che potrebbero essere estese a tutti i soggetti coinvolti nell’operazione, inclusa (nel caso del Superbonus) la filiera dei professionisti tecnici, chiamati a rispondere (anche solo per una loro eventuale condotta omissiva) di concorso nella violazione tributaria.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it