Superbonus 110%: il limite delle due unità per Eco e Sisma

Su quante unità abitative si può fruire delle detrazioni fiscali del 110% previste per gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico?

di Gianluca Oreto - 28/09/2021
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Superbonus 110%: il limite delle due unità per Eco e Sisma

Sto valutando la realizzazione di interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico su 6 edifici unifamiliari accatastati singolarmente, che saranno demoliti e ricostruiti e che nella configurazione finale diventeranno due con diminuzione della volumetria. Su quante unità abitative posso applicare il superbonus 110% e qual è il limite di spesa complessivo?

Superbonus 110% e limiti di spesa: nuova domanda alla Posta di LavoriPubblici.it

È la nuova interessante domanda arrivata alla Posta di LavoriPubblici.it che ci consente di approfondire un aspetto molto interessante legato ai limiti previsti dall'articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 2020 (Decreto Rilancio) per la fruizione del superbonus 110% nelle sue anime (ecobonus e sismabonus).

Facciamo una premessa. Il legislatore ha voluto separare le possibilità di accesso al superbonus per gli edifici unifamiliari, plurifamiliari e in condominio. Per gli edifici in condominio e plurifamiliari, infatti, l'art. 119, comma 1 prevede dei limiti di spesa specifici per gli edifici unifamiliari e in condominio. Inizialmente la norma ammetteva a superbonus solo queste due tipologie di edificio. La Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020) ha poi ammesso tra i soggetti beneficiari (a partire dall'1 gennaio 2021) anche le persone fisiche proprietarie o in comproprietà con altre persone fisiche di edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate.

Superbonus 110% e limiti di spesa: gli edifici plurifamiliari

In questo modo, è stato possibile far accedere al superbonus anche l'edificio fino a 4 unità immobiliari possedute da unico proprietario, il cui calcolo dei limiti di spesa sarebbe coinciso con quello previsto per i condomini.

Occorre, però, fare attenzione ad un unico aspetto. Il comma 10 dell'art. 119 prevede i singoli proprietari possano fruire del superbonus per intereventi di risparmio energetico (commi 1, 2 e 3 dell'art. 119) su un massimo di due unità immobiliari o edifici unifamiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Superbonus 110% e limiti di spesa: casi pratici

Volendo rispondere al nostro lettore, è possibile strutturare alcuni casi pratici:

  • persona fisica proprietaria di 2 unità immobiliari all'interno di condomini (lo stesso o 2 diversi non cambia): sarà possibile beneficiare del superbonus 110% per le spese sostenute per tutte le parti comuni e per gli eventuali interventi trainati trainati di ecobonus sulle singole unità;
  • persona fisica proprietaria di 3 unità immobiliari all'interno di condomini (lo stesso o 3 diversi non cambia): sarà possibile beneficiare del superbonus 110% per le spese sostenute per tutte le parti comuni ma solo su due per quanto riguarda gli eventuali interventi trainati di ecobonus sulle singole unità;
  • persona fisica proprietaria di 6 edifici unifamiliari: sarà possibile beneficiare del superbonus 110% per interventi di ecobonus 110% solo su due edifici, mentre su tutti e 6 per gli interventi di sismabonus.

Nel caso di specie, sottoposto dal nostro lettore, come più volte evidenziato dall'Agenzia delle Entrate, per il calcolo dei limiti di spesa va valorizzata la situazione prima degli interventi. Quindi, sia che ci sia accorpamento o frazionamento, se le unità sono 6 i limiti di spesa andranno verificati su questo numero, con un preciso distinguo per l'ecobonus 110%.

In definitiva, il nostro lettore avrà i seguenti limiti di spesa per gli interventi trainanti:

  • 6 x 96.000 euro per gli interventi di sismabonus (art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio);
  • 2 x 50.000 euro per gli interventi di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio);
  • 2 x 30.000 euro per gli interventi di sostituzione dell'impianto di riscaldamento (art. 119, comma 1, lettera c) del Decreto Rilancio).

Stesse considerazioni si possono fare per gli altri interventi trainati di ecobonus, fatta esclusione per gli impianti fotovoltaici (art. 119, comma 5 del Decreto Rilancio), sistemi di accumulo (art. 119, comma 6 del Decreto Rilancio) e colonnine di ricarica (art. 119, comma 8 del Decreto Rilancio).

Qualche dubbio per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che sono interventi trainati sia dall'ecobonus 110% che dal sismabonus 110%. Il dubbio nasce dalla constatazione che se l'intervento è trainato:

  • dall'ecobonus 110%, rientra tra quelli di cui all'art. 119, comma 2 del Decreto Rilancio e in questo caso vige il limite delle 2 unità previsto dall'art. 119, comma 10 del Decreto Rilancio.
  • dal sismabonus 110%, rientra tra quelli di cui all'art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio per i quali non vige la regola delle 2 unità.