Superbonus 110% e Sismabonus acquisti: le differenze dall'Agenzia delle Entrate

La risposta dell'Agenzia delle Entrate chiarisce le differenze nella destinazione d'uso dell'immobile per la fruizione del superbonus o del Sismabonus acquisti

di Redazione tecnica - 31/08/2021
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Superbonus 110% e Sismabonus acquisti: le differenze dall'Agenzia delle Entrate

L'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro ordinamento una particolare detrazione fiscale del 110% (superbonus) da applicare ad alcuni interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) e di riduzione del rischio sismico (sismabonus).

Sismabonus ordinario e Supersismabonus: la detrazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico

Entrando nel dettaglio, l'art. 119, comma 4 ha elevato al 110% la detrazione prevista per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 (con alcune proroghe per condomini e IACP).

Grazie a questa nuova previsione, il sismabonus si è sdoppiato:

  • nel sismabonus ordinario valido fino al 31 dicembre 2021;
  • nel sismabonus 110% o supersismabonus per gli interventi realizzati entro il 30 giugno 2022 che rispettino gli adempimenti stabiliti dall'art. 119 del Decreto Rilancio stesso.

Speciale Superbonus

Sismabonus ordinario e Supersismabonus: nuova risposta del Fisco

E sulle differenze tra le due alternative fiscali si è espressa recentemente l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 556 del 25 agosto 2021. Una risposta importante perché chiarisce una delle differenze principali (oltre l'orizzonte temporale di fruizione) tra sismabonus ordiario e potenziato al 110%.

Ecco le caratteristiche del caso rappresentato dal contribuente:

  • demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, uno avente destinazione residenziale, l'altro industriale;
  • al termine dell'intervento le unità immobiliari saranno accatastate in categoria A/3 e A/10;
  • gli interventi posti in essere dall'impresa di costruzione garantiscono sui due edifici il miglioramento sismico di due classi, la riqualificazione energetica, l'incremento delle unità immobiliari, il rispetto dei requisiti previsti dal comma 1-septies, dell'articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013;
  • conclusione dei lavori entro il 31 dicembre 2021;
  • entro il 31 dicembre 2021 l'Istante sottoscriverà un preliminare di compravendita con versamento di acconti prezzo entro la data del 31 dicembre 2021 e il saldo al rogito, da effettuare nel 2022 e comunque entro 18 mesi dal termine dei lavori da parte dell'impresa.

Le domande del contribuente

Ciò premesso ecco le domande poste all'Agenzia delle Entrate:

  1. quale sia la misura dell'agevolazione spettante per il Sismabonus e per il Superbonus per l'acquisto di unità immobiliari derivanti dalla demolizione e ricostruzione sia dell'edificio residenziale e sia dell'edificio industriale. Inoltre l'Istante chiede se per accedere al Sismabonus ed al Superbonus sia rilevante la qualificazione dell'edificio all'inizio dei lavori (residenziale o non residenziale) e se sia rilevante il cambio di destinazione d'uso dell'edificio a fine intervento. Infine, chiede se, ai sensi del comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, sia rilevante che l'intervento preveda l'ampliamento della volumetria con il c.d. "Piano casa";
  2. se siano detraibili solo gli acconti versati nel 2021 o anche il saldo corrisposto al rogito nel 2022, nel caso in cui dovesse perfezionare l'acquisto delle unità immobiliari successivamente al 31 dicembre 2021, stipulando con l'impresa nell'anno 2021 un preliminare di compravendita e versando delle somme a titolo di acconto prezzo;
  3. se nell'ipotesi di un prezzo di acquisto dell'immobile pari a euro 200.000,00, per il quale ha diritto ad una detrazione, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00, sia possibile trasferire al venditore/costruttore l'intero credito corrispondente a tale detrazione, anche a fronte di uno sconto in fattura inferiore a 96.000,00 euro (ad esempio euro 90.000,00). In caso di risposta negativa, se sia possibile cedere il credito (in toto o parzialmente) all'impresa di costruzione e se sia possibile compensare il prezzo di acquisto dell'immobile con la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante;
  4. se la circostanza che l'impresa richieda, per il medesimo intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici ma per voci di spesa diverse, l'agevolazione di cui all'ecobonus, possa compromettere la successiva agevolazione in capo all'acquirente delle unità immobiliari;
  5. quali asseverazioni debbano essere predisposte nel caso di Sismabonus acquisti, di cui al comma 4 dell'articolo 119 del decreto Rilancio.

Sismabonus: la destinazione d'uso

Andiamo per ordine. In riferimento al primo quesito, AdE ha chiarito che:

  • il Sismabonus acquisti potenziato al 110% (Superbonus) trova applicazione solo con riferimento all'acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo;
  • per il Sismabonus acquisti ordinario (comma 1-septies, articolo 16, Decreto Legge 63/2013) la tipologia dell'unità immobiliare acquistata (sia essa residenziale o produttiva) è irrilevante;
  • in entrambe i casi, la natura del fabbricato prima della demolizione e ricostruzione, è irrilevante.

Dunque, ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi l'immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili.

Sismabonus: la detraibilità degli acconti

Per quanto riguarda la detraibilità degli acconti, già con la circolare n. 30/E del 2020 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l'acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. Inoltre gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l'agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022.

Condizioni valide per l'acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa. Diversamente, per godere delle detrazioni di cui al comma 1-septies, articolo 16, decreto legge n. 63 del 2013 per gli immobili che alla fine dell'intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà perfezionare l'acquisto entro il 31 dicembre 2021.

Sismabonus: limiti di spesa e opzioni alternative

In riferimento al terzo quesito su limiti di spesa e opzioni alternative alla detrazione fiscale (sconto in fattura e cessione del credito) l'Agenzia delle Entrate, nel caso di demolizione e ricostruzione, ha precisato che il contributo sotto forma di sconto in fattura non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto. A fronte dello sconto praticato, al fornitore è riconosciuto un credito d'imposta pari alla detrazione spettante, calcolata tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d'imposta, comprensive dell'importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato.

In sostanza, l'acquirente può ottenere dall'impresa venditrice uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a fronte del quale l'impresa stessa matura un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante all'acquirente. Pertanto, come nell'esempio prospettato, nell'ipotesi di un prezzo di acquisto dell'immobile pari a euro 200.000,00, l'acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110 per cento, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00. In tale caso, l'impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600,00.

Nel caso in cui, invece, lo sconto sia "parziale", il credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110 per cento, sarà calcolato in funzione dell'ammontare dello sconto praticato. Nella ipotesi prospettata, se l'impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d'imposta pari a 99.000 euro.

L'acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una detrazione pari a 6.600 euro (110 per cento di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In alternativa allo sconto in fattura, l'acquirente può optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni. La cessione può essere disposta in favore:

  • dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
  • di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti);
  • di istituti di credito e intermediari finanziari.

L'importo della detrazione cedibile sotto forma di credito d'imposta è calcolato tenendo conto anche delle spese sostenute nel periodo d'imposta mediante cessione del medesimo credito ai fornitori. Pertanto, nel caso prospettato in cui il prezzo di acquisto dell'immobile è pari a euro 200.000,00, l'acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell'importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell'impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto medesimo.

Demolizione e ricostruzione: Ecobonus e Sismabonus

Nel caso di progetto unitario che coinvolga le detrazioni per il risparmio energetico (ecobous) e quelle di riduzione del rischio sismico, secondo l'Agenzia deklle Entrate laddove l'impresa di costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus disciplinati dall'articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, la predetta detrazione non è incompatibile con la detrazione spettante all'Istante (Sismabonus acquisti) all'atto dell'acquisto delle unità immobiliari.

Sismabonus acquisti e verifica di congruità

Per quanto concerne, infine, le attestazioni richieste per la fruizione dell'agevolazione (articolo 119, comma 13, lett. b) del Decreto Rilancio), l'agevolazione di cui al comma 1-septies, dell'articolo 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (sismabonus acquisti) è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall'impresa in relazione agli interventi agevolati. Pertanto, in questi casi, non deve essere attestata ai fini del Superbonus, nonché dell'opzione di cui al citato articolo 121 la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

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