Superbonus 110% e unità collabenti: il Fisco sui limiti di spesa in caso di frazionamento

Si torna a parlare di superbonus 110% in caso di demolizione e ricostruzione di una unità collabente. Causalmente ne avevamo parlato pochi giorni fa su queste pagine in un articolo a cura del nostro esperto di sismabonus, ing. Cristian Angeli. Ne parla adesso anche l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 59/2022 in cui tratta in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio, sprovvisto di APE, composto da due unità immobiliari di categoria F/2 (collabenti).

Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa

Attenzione, particolare di non poco conto, delle due unità collabenti una di queste è "pertinenziale" all'altra. Stiamo di fronte, quindi, al più classico degli errori in cui si può imbattersi: l'edificio non va trattato come "plurifamiliare" assimilabile a condominio minimo (art. 119, comma 9, lettera a) del D.L. n. 34/2020) ma come "unifamiliare". L'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che nel calcolo dei limiti di spesa, le pertinenze fanno massimale autonomo solo per gli edifici plurifamiliari.

Nel caso di edifici unifamiliari le pertinenze non fanno, invece, alcun massimale autonomo dovendosi considerare "inglobate" nel massimale previsto per l'unità principale.

Superbonus 110%: il caso sottoposto al giudizio del Fisco

Ecco le caratteristiche principali e la tipologia di intervento sottoposto tramite interpello al giudizio dell'Agenzia delle Entrate:

• edificio composto da due unità collabenti di cui una pertinenziale;
• solo una delle due unità collabenti è provvista di impianto di riscaldamento (focolaio a legna);
• intervento di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico e frazionamento in due unità residenziali (di categoria non esclusa);
• interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico compresa l'installazione di due pompe di calore, una per ciascuna unità immobiliare;
• interventi accessori per la realizzazione dell'impianto elettrico ed idraulico, dell'impianto di smaltimento reflui e dell'impianto di adduzione d'acqua, per il recupero delle acque piovane e riutilizzo delle stesse per le cassette di scarico dei servizi igienici delle unità abitative.

Le domande sono semplici ma interessanti:

• qual è il limite di spesa per i suddetti interventi?
• l'agevolazione si può applicare anche sugli interventi accessori?

Il calcolo dei limiti di spesa

Sul calcolo dei limiti di spesa l'Agenzia delle Entrate ha ricordato un principio che ormai dovrebbe essere pacifico oltre che consolidato: in caso di demolizione e ricostruzione, per essere ammesso a Superbonus 110% l'intervento deve essere assentito da parte dello Sportello Unico Edilizia come "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia).

Aspetto di non poco conto sul quale l'Agenzia delle Entrate dice solo che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche. Aggiungiamo noi che in caso di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico occorre sempre fare molta attenzione all'esistenza di uno qualsiasi dei vincoli previsti dal D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali). Perché se sono presenti vincoli, l'intervento di demolizione e ricostruzione per essere classificato "ristrutturazione edilizia" non concede la possibilità di modificare nulla dell'edificio preesistente. Non si potrà, quindi, modificare sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non sono concessi incrementi di volumetria.

Vale la situazione al Catasto prima del superbonus

L'Agenzia delle Entrate ha ricordato il secondo dei principi consolidati sul superbonus, ovvero che nel caso in cui l'intervento porti ad un organismo edilizio diverso, va valorizzata sempre la situazione al Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Principio che vale sia in caso di accorpamento (da X unità immobiliari a X-Y) o di frazionamento (da X unità immobiliari a X+Y).

Gli interventi di riqualificazione energetica

A questo punto passiamo all'analisi delle singole tipologie di intervento e lo facciamo da quelli di riqualificazione energetica. Intanto, il Fisco ricorda il terzo principio per cui l'ecobonus (ordinario o potenziato al 110% può essere utilizzato solo nel caso in cui sia preesistente un impianto di riscaldamento anche non funzionante ma riattivabile tramite manutenzione straordinaria.

Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari. Tale condizione è richiesta anche per gli edifici collabenti, nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante.

Per quanto riguarda il calcolo dei limiti di spesa, viene ricordato il noto parere prot. 1156 del 2 febbraio 2021 della Commissione consultiva per il monitoraggio del Sismabonus che, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come "ristrutturazione edilizia", ha ammesso che il superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam. In tal caso, il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

L'APE e il miglioramento energetico

Considerato, però, che ai fini dell'applicazione del Superbonus, gli interventi trainanti e trainati di efficienza energetica, devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare con l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, l'APE convenzionale post operam deve essere redatto considerando l'edificio nella sua configurazione finale.

Sul punto, sentito l'ENEA, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che, poiché in caso di demolizione e ricostruzione di unità collabenti la norma esonera dal produrre l'APE iniziale, è necessario che per gli interventi di efficienza energetica sia comunque dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

I limiti di spesa per l'ecobonus 110%

Per quanto riguarda le spese ammesse all'ecobonus 110%, rispettati tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è subordinata alla duplice condizione che:

• siano realizzati anche interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio stesso;
• che, al termine degli interventi, l'edificio raggiunga una classe energetica in fascia A.

Gli interventi di riduzione del rischio sismico

Con riferimento agli interventi di sismabonus 110%, la risposta del Fisco è molto più specifica. L'Agenzia delle Entrate ammette che nel caso di specie il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà pari a 96.000 euro.

In questo limite di spesa rientrano anche i costi sostenuti per la realizzazione degli impianti descritti in istanza qualora tali lavori siano strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell'intervento agevolato. Ma, l'individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato.

Il fotovoltaico

Argomento a parte l'intervento trainato relativo all'istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. Intervento trainato sia dall'ecobonus 110% che dal sismabonus 110%.

In entrambi i casi, la norma prevede un limite di spesa non superiore a 48.000 euro per singola unità immobiliare da calcolare utilizzando i seguenti valori:

• 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• 1.600 euro per ogni kW di potenza nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del D.P.R. n. 380 del 2001.

Per i sistemi di accumulo sono previsti 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

L'applicazione di questa detrazione è subordinata alla condizione che:

• l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi trainanti di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione nonché di adozione di misure antisismiche che danno diritto al Superbonus;
• sia ceduta in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa con le modalità di cui all'articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, l'energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo, ai sensi dell'articolo 42-bis del decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.

Nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato, al riguardo, precisato che i predetti limiti sono riferiti alla singola unità immobiliare e sono distintamente riferiti agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti. Inoltre, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Ciò a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi - non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni - e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Sulla base dei principi su esposti, qualora, come nel caso di specie, sia installato un impianto solare fotovoltaico, contestualmente ad un intervento "trainante" antisismico - il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi, fermo restando che - rientrando l'intervento antisismico tra gli interventi di "ristrutturazione edilizia" di cui al citato articolo 3, comma 1, lett. d), del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 - opera la riduzione prevista dal medesimo comma 5 dell'articolo 119 del decreto Rilancio.