Superbonus 110% e zone terremotate, la proroga al 2025 vale anche per le villette?

Il Superbonus non è più quello di una volta. Con l’inizio del 2023 gli operatori hanno dovuto dire addio alla famosa aliquota del 110% (a parte alcune eccezioni), sostituita da quella al 90%. Ma il volto della maxi-detrazione è cambiato in maniera ancora più incisiva con l’inizio del 2024, e per alcune situazioni più che per altre.

Superbonus 2024-2025: il nuovo quadro normativo

Nell’anno in corso, infatti, non solo è scattato un ulteriore crollo al 70%, ma alcune categorie di interventi edilizi prima ricompresi nel Superbonus sono state definitivamente escluse. Si tratta delle opere di efficientamento energetico o sismico realizzate sulle c.d. “villette”, vale a dire le unità immobiliari unifamiliari, che dal 1° gennaio 2024 non possono accedere alla detrazione maggiorata in nessuna percentuale.

Tale quadro, per quanto restrittivo, non deve essere troppo generalizzato. Anzi, la normativa Superbonus va analizzata in maniera complessiva, senza soffermarsi sulle singole norme (come quella che appunto esclude le villette), ma valorizzando il modo in cui esse si “incastrano” tra loro. E così, da tale lettura complessiva emerge che alcuni proprietari di edifici unifamiliari potranno ancora accedere al Superbonus, non solo nel 2024, ma anche per tutto il 2025, e persino nella sua percentuale più alta del 110%.

Superbonus 110%: la deroga per il 2024-2025

Esiste nell’ordinamento, infatti, una deroga speciale per gli edifici che hanno subito danni da eventi sismici verificatisi dopo il 2009 che, come vedremo, presenta numerosi rinvii ad altre norme. Una volta “decifrati” detti rinvii, emerge che le villette, almeno alcune, hanno ancora spazio per essere ristrutturate con risparmio “totale”, considerata anche la non operatività del divieto di cessione del credito e di sconto in fattura.

Si impone così la necessità di ricostruire il quadro normativo del Superbonus specifico per le villette, al fine di comprendere in quali occasioni la maxi-detrazione è ancora operativa.

I tempi del Superbonus per le villette

L’accesso al Superbonus per le villette è stato, in un certo senso, meno vantaggioso per i contribuenti, o quantomeno più complesso dal punto di vista temporale. I proprietari di edifici unifamiliari, infatti, hanno potuto accedere al Superbonus in un tempo più ristretto rispetto agli altri tipi di immobili, e cioè solo per le spese sostenute entro il 30 giugno 2022. Tale assetto normativo, però, ha subito nel tempo alcune variazioni, fino ad arrivare alla proroga del Superbonus per le villette alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, per opera del D.L. n. 104/2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 fossero stati effettuati i lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Nel caso in cui tale percentuale non fosse raggiunta, dunque, il Superbonus per questo tipo di edifici è già scaduto (in ogni sua percentuale), il 30 giugno 2022, con la previsione però di alcune eccezioni. Per opera del Decreto Aiuti-quater (D.L. n. 176/2022), infatti, gli edifici unifamiliari possono accedere al Superbonus se gli interventi vengono avviati a partire dal 1° gennaio 2023, seppure nella misura del 90%, in relazione alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione però che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

In ogni caso, dunque, con finire del 2023 le villette non possono fruire del Superbonus, senza più eccezioni. A parte una.

La deroga per le zone terremotate

L’assetto normativo temporale appena delineato emerge dall’art. 119, co. 8-bis del D.L. 34/2020 (c.d. “Decreto Rilancio”). Tale comma va ben fissato nella memoria, perché è proprio da un richiamo a quest’ultimo che dipende la possibilità di considerare le villette ancora beneficiarie di Superbonus fino al 2025, almeno in caso di danni da sisma.

Nel dettaglio, il co. 8-ter dello stesso articolo dispone una deroga generalizzata a tutte le limitazioni temporali e di aliquota che investono il Superbonus, disponendo che “per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione […] spetta, in tutti i casi disciplinati dal comma 8-bis, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110%”.

Ebbene, per quanto tale norma, introdotta nel Decreto Rilancio per opera della Legge di Bilancio 2022 (Legge n. 234/2021, art. 1, co. 28, lett. f), non sia esplicita nel ricomprendere al suo interno le villette, sarebbe sbrigativo considerarle escluse solo perché la normativa generale (come si è visto) le taglia fuori dal Superbonus già dal 2024. Infatti, il co. 8-ter “supera” in un certo senso la norma che pone fine alla maxi-detrazione per gli edifici unifamiliari, e ciò proprio a causa del suo richiamo al precedente co. 8-bis. Infatti, il riferimento è a “tutti i casi disciplinati dal comma 8-bis”, e in quest’ultimo vengono citati, tramite ulteriori rimandi a “incastro”, gli interventi effettuati:

• dai condomini;
• dalle persone fisiche di cui al co. 9, lett. a), vale a dire su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate;
• dai soggetti di cui al co. 9, lett. d-bis), vale a dire Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• dalle persone fisiche di cui al co. 9, lett. b), vale a dire proprio dai proprietari di edifici unifamiliari.

Che la deroga dunque si applichi anche alle villette è evidente solo dopo aver districato le disposizioni nei loro richiami “a scatole cinesi”, e tale interpretazione risulta confermata anche dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 8/2022.

Cessione del credito

Il Superbonus dunque non è del tutto sfumato per le villette. E i vantaggi non finiscono qui, perché nel caso delle zone terremotate non si applicano alcune delle restrizioni previste in relazione a cessione del credito e sconto in fattura per la generalità dei casi dal D.L. n. 11/2023.

Quest’ultimo, infatti, al suo art. 2, co. 3-quater prevede che i divieti di cessione del credito e sconto in fattura “non si applicano agli interventi effettuati in relazione a immobili danneggiati dagli eventi sismici di cui all’articolo 119, comma 8-ter, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”. Vale a dire, dunque, proprio agli interventi sugli immobili poc’anzi individuati, compresi anche quelli di tipo unifamiliare.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e contenzioso
www.cristianangeli.it