Superbonus 90% e unifamiliari: niente più detrazione per le unità collabenti?

Tra le condizioni di accesso al superbonus 90% per gli interventi sulle unifamiliari, una potrebbe metterne in crisi l'utilizzo per la demoricostruzioni delle unità collabenti

di Gianluca Oreto - 05/01/2023
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Superbonus 90% e unifamiliari: niente più detrazione per le unità collabenti?

Il 2023 sarà il nuovo anno zero per le detrazioni fiscali previste all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che oltre ad una diminuzione dell'aliquota dal 110% al 90% si dovranno confrontare con nuovi adempimenti e requisiti, alcuni dei quali molto "dubbi".

Superbonus 90% e unifamiliari: nuova finestra temporale e condizioni di accesso

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge n. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) si attende solo la conversione del Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater), che al netto delle sempre possibili sorprese dell'ultima ora dovrebbe confermare le decisioni prese sul futuro del superbonus, almeno per quel che riguarda gli interventi realizzati dalle persone fisiche sugli edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Per gli interventi avviati dall'1 gennaio 2023 dai soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio, è stata prevista una nuova finestra temporale per l'utilizzo del superbonus 90% almeno sulle spese sostenute per tutto il 2023.

In particolare, l'art. 9, comma 1, lettera a), numero 3) del Decreto Aiuti-quater, che sarà confermato in sede di conversione in legge, ha aggiunto all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio, dopo il secondo periodo il seguente:

"Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8 -bis.1, non superiore a 15.000 euro".

Per avere accesso al superbonus 90%, dunque, sarà necessario rispettare le seguenti 3 condizioni:

  • il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
  • la stessa unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
  • il contribuente deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

La prima condizione di accesso al Superbonus 90%

Il primo prerequisito di accesso è facile da verificare: potrà accedere al superbonus 90% solo il proprietario dell'immobile oppure il titolare di un diritto reale di godimento che, come prevede il codice civile, sono:

  • l'enfiteusi - Art. 959 del Codice civile: L'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali. Il diritto dell'enfiteuta si estende alle accessioni;
  • il diritto di superficie - Art. 952 del Codice civile: Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo;
  • l'usufrutto - Art. 981 del Codice civile: L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in queste capo;
  • il diritto reale d'uso - Art. 1021 del Codice civile: Chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto;
  • il diritto reale di abitazione - Art. 1022 del Codice civile: Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia;
  • le servitù - Art. 1027 del Codice civile: La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

La terza condizione di accesso al Superbonus 90%

Sulla condizione relativa al "reddito di riferimento" sarà necessario confrontarsi un po' e, perché no, ricevere qualche chiarimento da parte dell'Agenzia delle Entrate. Questa condizione prevede che potrà avere accesso al superbonus 90% unicamente il contribuente che sostiene le spese con un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro calcolato prendendo come riferimento la somma dei redditi complessivi posseduti nell'anno precedente a quello del sostenimento della spesa e dividendola per il quoziente familiare pari a 1 nel caso il nucleo familiare sia composto da una sola persona. Tale numero viene poi incrementato di:

  • 1 se nel nucleo è presente un coniuge o il soggetto legato al contribuente da unione civile o convivente;
  • 0,5 se presente un familiare a carico;
  • 1 se sono presenti due familiari a carico;
  • 2 se sono presenti tre o più familiari a carico.

Tutto molto semplice, a parte il fatto che dovrebbero spiegare come calcolare il reddito complessivo dell'anno precedente, già nel mese di gennaio visto che le persone fisiche presentano la dichiarazione dei redditi utilizzando il modello REDDITI PF o il modello 730, a seconda della tipologia di reddito posseduta, rispettivamente entro il 30 novembre e 30 settembre dell'anno successivo a quello di imposta.

Come si potrà avere certezza sul reddito complessivo dell'anno precedente già nei primi mesi dell'anno?

La seconda condizione di accesso al Superbonus 90%

La seconda condizione è quella più semplice da verificare ma che farà saltare qualche pezzo al superbonus. La norma stabilisce che l'unità immobiliare su cui fare gli interventi sia adibita ad abitazione principale. Non viene, però, specificato se questa condizione valga prima o dopo l'intervento e anche qui sarà necessario un intervento da parte del Fisco.

Se questa condizione va verificata prima dell'intervento è chiaro che difficilmente si potrà avere accesso al superbonus 90% per le unità collabenti iscritte al catasto in categoria F2.

Come sappiamo, l'art. 119, comma 1-quater del Decreto Rilancio ha espressamente previsto:

Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

Sul tema delle unità collabenti, l'Agenzia delle Entrate ha più volte ricordato che:

  • nel caso di ecobonus 110% sarà necessario rimostrare che l'edificio collabente sia in possesso di un impianto di riscaldamento anche non è funzionante (condizione richiesta per tutte le tipologie di interventi di ecobonus agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari)
  • al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio, cioè che si tratti di immobili residenziali diversi dalle categorie A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze.

L'Agenzia delle Entrate dovrà necessariamente chiarire se la condizione di accesso relativa all'abitazione principale sarà necessaria possederla prima o dopo (ed in caso entro quando) l'intervento.

Si segnala che l'attuale formulazione prevede una grande sperequazione tra un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio da 2 a 4 u.i. monoproprietario, sul quale non serve dimostrare alcun requisito, e di un edificio unifamiliare, che dovrà invece verificare le 3 condizioni previste.