Superbonus e bonus ordinari in condominio: occhio alle parti comuni

L’aliquota massima del Superbonus è quasi arrivata a fine corsa, vista la scadenza lapidaria del 31 dicembre 2023, ma ciò non vuol dire che il livello di attenzione debba calare. Anzi, sono molte le valutazioni che devono essere tenute sotto controllo, monitorando la prassi e la dottrina che stanno maturando e che quindi, se necessario, devono essere messe in discussione. Prima di tutto, nel caso degli interventi condominiali, occorre prestare attenzione alla distinzione tra parti comuni e private, perché da essa discende la spettanza di determinati bonus edilizi.

Le scelte fatte in fase di progettazione, insomma, tracciano una strada che può risultare difficile da correggere in corso d’opera e, se errate, possono trasformarsi in contenziosi, tra privati o con l’Agenzia delle Entrate.

Cosa dice il Codice Civile

Pensiamo al più classico dei condomini, una palazzina cielo terra con unità immobiliari sovrapposte. Nessuno si sognerebbe di mettere in dubbio che facciata, tetto o lastrico solare, per dirne alcune, siano “parti comuni”, sulle quali applicare il plafond previsto dai vari bonus edilizi, come l’Ecobonus per gli interventi trainanti di isolamento termico e il Sismabonus per la riduzione del rischio sismico. Infatti, cosa siano in un condominio la facciata, il tetto e il lastrico solare lo dice l’art. 1117 C.C.: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari […]: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Per una volta una cosa semplice? Finalmente una corrispondenza biunivoca?

Niente affatto. Nonostante l’elencazione del C.C. non è detto che le parti dell’edificio “necessarie all’uso comune” siano in comproprietà tra i condòmini e che le spese per la loro ristrutturazione possano essere detratte nell’ambito dei plafond dedicati, appunto, alle “parti comuni”.

Le “parti comuni”

Il riconoscimento delle parti comuni è di fondamentale importanza, sia dal punto di vista civilistico, sia fiscale. Ad esempio, nel caso del Sismabonus, su di esse è possibile spendere 96.000 euro * n, in cui “n” è il numero delle unità immobiliari e delle pertinenze interne agli edifici plurifamiliari. Qualora ricorrano le condizioni per fruire del Superbonus, la percentuale di detrazione può essere elevata al 110% ed estesa anche alle opere di manutenzione strettamente correlate a quelle per la riduzione del rischio sismico.

La nozione di “parte comune” presuppone che l’edificio sia composto da più unità immobiliari “principali”. A confermarlo è la Risoluzione 167/E del 2007: “Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità”.

La Circolare 7/E del 2021 ribadisce questo concetto in modo ancora più chiaro: “La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori […]. In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Non sono, invece, ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” quando l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze”.

La presunzione di comproprietà

L'art. 1117 C.C. riguarda l'attribuzione della proprietà comune in difetto di un titolo che espressamente disponga del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi. Ma la proprietà comune (o comproprietà) non è una regola fissa: la giurisprudenza riconosce in modo esplicito la possibilità che sulle cose esista, in virtù dell'autonomia privata (tramite un titolo negoziale), un diritto diverso dalla comproprietà. Tale concetto è stato espresso e confermato da molteplici sentenze di Cassazione (tra le tante, Cass. Civ., Sez. II, 4 novembre 1994 e la più recente Cass. civ. sez. II, 28 settembre 2016, n. 19215).

In altre parole, solo nel caso in cui non vi sia un titolo che dispone in modo diverso (che disciplini cioè l'attribuzione delle parti dell’edificio stabilendo quali di esse siano o meno comuni), si "presume" che le cose di cui i proprietari dei piani o delle porzioni di piano godono in comune, appartengano ad essi in comproprietà.

Come fare per stabilire se una parte è “comune”

Fuori dal circuito dei bonus edilizi un eventuale fraintendimento sulla titolarità di una parte dell’edificio ha importanza relativa, perché nella peggiore delle ipotesi determina un contenzioso civile per il riparto delle spese o una contestazione sulla legittimazione ad eseguire i lavori.

Diverso è il caso in cui l’opera sia “finanziata” con un bonus edilizio: in caso di controlli fiscali, potrebbe essere contestata l’indebita percezione di un incentivo statale, con tutte le conseguenze del caso, a carico del committente (in primis), dell’impresa e degli asseveratori.

Dall’analisi dei titoli di provenienza degli immobili, che l’Agenzia delle Entrate può svolgere facilmente in quanto atti pubblici registrati accessibili per via telematica, si può capire chi è titolare del diritto di proprietà delle varie parti dell’edificio. Può accadere che, anche in epoche risalenti, il costruttore o l’originario proprietario abbia venduto porzioni dell’immobile riservandosi la titolarità di una parte. Esempi tipici le facciate (soprattutto nei centri storici), dato il loro valore e le potenzialità commerciali delle stesse, e i lastrici solari. E non sempre queste particolari forme di titolarità vengono ripetute in modo esplicito negli atti di compravendita successivi, se non tramite “formule di rito” notarili che dicono tutto e il contrario di tutto. Nel dubbio, dunque, può essere utile una verifica in Conservatoria.

Un caso pratico

Per intervenire sulle “parti comuni”, serve una delibera assembleare di approvazione dei lavori, con quorum variabili a seconda della natura degli stessi. Ma l'assemblea non può occuparsi dei beni privati di singoli condomini o di terzi, poiché sono sempre illegittime (nulle) le delibere che approvano spese prive di inerenza ai beni comuni. Quindi, quando in un condominio una parte privata viene scambiata per comune, viene meno anche la legittimazione ad eseguire l’intervento.

Ipotizziamo allora che in un edificio condominiale composto da 8 unità immobiliari debba esser fatto un intervento di Superbonus 110% con opere di miglioramento sismico ed energetico, ad esempio con applicazione di fibre di carbonio in facciata e cappotto termico, oltre al rifacimento della copertura e al rinforzo delle fondazioni. Ipotizziamo poi che la facciata sia di proprietà esclusiva di un condòmino, a differenza della copertura e delle fondazioni che invece, in assenza di titoli diversi, sono da considerare a tutti gli effetti “parti comuni”.

Come si applicano le percentuali di detrazione sul costo dei vari interventi in un simile caso?

Sulla copertura e sulle fondazioni non ci sono dubbi, essendo interventi “condominiali” su di esse potrà essere speso, al 110%, un plafond pari a 96.000*n per le opere antisismiche e pari a 40.000*n per l’isolamento termico.

Diverso il caso della facciata, per il quale bisogna fare ulteriori distinguo, anzitutto in merito alle opere strutturali. In via cautelativa:

• se l’intervento antisismico complessivo determina la riduzione di una o due classi di rischio, il rinforzo della facciata potrà essere portato in detrazione dal singolo proprietario al 70 o al 80% (Sismabonus ordinario);
• se l’intervento antisismico, come consentito dal regime Superbonus, non determina salti di classe, la percentuale di detrazione da applicare sarà quella relativa al bonus casa ordinario, pari al 50%.

In entrambi i casi si potrà attingere all’autonomo plafond dell’unità immobiliare alla quale la facciata è giuridicamente “connessa”.

Per quanto riguarda l’esecuzione del cappotto il ragionamento analogo, con percentuale di detrazione pari al 65% della spesa sostenuta, entro il massimale intrinseco della singola unità immobiliare.

In questo intreccio ci sono però alcune spese che, pur interessando la facciata, possono essere comunque detratte al 110%: quelle strettamente correlate ai lavori sulle parti comuni (ovvero, nell’esempio, su copertura e fondazioni). Ad esempio, se per irrigidire la fondazione o sostituirne alcune parti, fossero necessari degli interventi di “cuci e scuci” nella muratura di facciata, i relativi costi, pur interessando una parte privata, potranno essere detratti al 110% attingendo al plafond delle parti comuni.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it