Superbonus e Decreto Aiuti-quater: la check list di tutte le modifiche e adempimenti

Analisi tecnica di tutte le modifiche al Superbonus che apporterà il Decreto Legge Aiuti quater: progetto ed allegati, delibera assembleare, calcolo reddito edifici unifamiliari

di Donatella Salamita - 16/11/2022
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Superbonus e Decreto Aiuti-quater: la check list di tutte le modifiche e adempimenti

L’ennesima mutazione al regime del Superbonus 110%, matematicamente siamo ad oltre venti, seppur quest’ultima non ancora ufficiale lo diventerà dal momento in cui pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge “Aiuti-quater” approvato dal Consiglio dei Ministri il 10 novembre nella seduta n.4. Pubblicazione tanto attesa che potrà far luce sugli ormai consueti dubbi e criticità che fanno da cornice al contesto de quò.

Ad oggi le nuove “commentabili”, oggetto di confronti tra i professionisti del settore, nonché fulcro delle ennesime incongruenze attengono quelle modifiche di “probabile” e prossima introduzione nel testo dell’Art.119 “Incentivi per l'efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici” del decreto Legge 34/2020, con riduzione dell’aliquota detraibile e/o cedibile dal 110% al 90% a carattere retroattivo ed il cui regime transitorio non è chiaro.

Il distinguo: requisito soggettivo ed oggettivo per l’accesso all’agevolazione dopo l’entrata in vigore del Decreto Aiuti - quater

Requisito soggettivo, comma 9 art.119:

  • lettera a): condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  • lettera b) persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo trattasi di interventi inerenti parti comuni dell’edificio;
  • lettera d-bis): organizzazioni non lucrative di utilità sociale, Onlus, organizzazioni di volontariato, OdV, iscritte in appositi registri, associazioni di promozione sociale, APS, anch’essere iscritte in appositi registri nazionale, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

Requisito oggettivo:

Edifici unifamiliari riammessi alla detrazione se:

  • costituiscono prima abitazione del contribuente;
  • il contribuente, nel contesto del proprio nucleo familiare, non abbia soglia di reddito maggiore ad €15.000,00 annue, da calcolarsi come vedremo nell’apposito paragrafo “Il calcolo importo soglia reddito per gli edifici unifamiliari”.

Edifici unifamiliari proroga al 31 marzo 2023 se:

  • attestato alla data del 30 settembre 2022 il completamento del 30% dei lavori complessivi.

Condomini ed edifici composti da due a quattro unità immobiliari, resta il nodo per:

  • edifici plurifamiliari;
  • condomini fiscalmente costituiti;
  • condomini minimi;
  • edifici formati da un minimo di due ad un massimo di quattro unità immobiliari distintamente accatastati, appartenenti ad un unico proprietario, anche in comproprietà.

Trattasi degli immobili per i quali la norma avrebbe disposto fruire della detrazione nella misura del 110% per tutto l’anno 2023, ridotta al 70% per l’anno 2024 ed al 65% per l’anno 2025, ora interessati dal decalagè “immediato” conducente all’aliquota maggiorata al 90%.

Il decorso a scalare non è pragmaticamente chiaro, è noto la fase transitoria tra le due percentuali sia “probabilmente” stimata in un breve arco temporale di quindici giorni.

Unica conferma, a parte i chiarimenti delle associazioni di categoria diffusi negli ultimi giorni, sarebbe l’audizione in conferenza stampa del Presidente del Consiglio dei Ministri, Giorgia Meloni, dalla quale si è appreso possano mantenere l’agevolazione del 110% quegli edifici non unifamiliari che al 25 novembre 2022 abbiano deliberato i lavori e presentato il titolo abilitativo edilizio allo sportello unico per l’edilizia del comune ove ricade il cespite.

Enti del Terzo Settore

La fruizione del Superbonus con aliquota del 110% viene a scadere il 31/12/2025 per i soggetti che esercitano servizi socio-sanitari e assistenziali, i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica, e se gli immobili sono catastalmente censiti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito.

Riepilogo previsto per la fruizione dell’agevolazione ed aliquota detraibile

tipologia edificio

aliquota

a condizione che

Edifici unifamiliari

90%

costituiscano prima abitazione;
la soglia di reddito non sia maggiore ad € 15.000,00 annue

110%

attestato il 30/09/2022 con proroga al 31 marzo 2023

edifici plurifamiliari;
condomini costituiti;
condomini minimi;
edifici formati da un minimo di due ad un massimo di quattro U.I., distintamente accatastati, appartenenti ad un unico proprietario, anche in comproprietà

110%

presentato il progetto entro il 25/11/2022 (data da confermare)

90%

presentazioni successive al 25/11/2022 (data da confermare)

Onlus, O.d.V, A.P.S.

110%

proroga al 31/12/2025

Le procedure per il mantenimento dell’aliquota 110%

A) Delibera assembleare

Ai sensi del comma 9-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio che testualmente recita: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o piu' condomini dell’intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”, premette la Delibera assembleare contenga:

  • sia l’approvazione delle opere oggetto di agevolazione;
  • sia l’assenso relative alle opzioni alternative alla detrazione, quali la cessione del credito e/o lo sconto in fattura.

Ai fini della validità è necessario il raggiungimento del quorum deliberativo consistente nel numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

B) Procedura edilizia

I progetti che alla data, al momento risultante essere il 25 novembre 2022, siano stati presentati o trasmessi telematicamente allo Sportello Unico per l’Edilizia garantiranno l’utilizzo del Superbonus nella misura del 110% per tutto l’anno 2023.

Chiaramente sarà la tipologia degli interventi previsto realizzare a determinare quale titolo edilizio abiliti le opere, in particolare:

  • per tutti i lavori assimilati ed inglobati nella nozione di manutenzione straordinaria, giusto comma 13-ter dell’art.119 D.L. 34/2020, si effettua la Comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA Superbonus, su modello appositamente adottato;
  • per gli interventi di demo – ricostruzione dovrà, invece, risultare trasmesso il titolo abilitativo corrispondente ai sensi del d.P.R. 380/2001, quali la S.C.I.A., art.10, la richiesta del Permesso di Costruire, art. 5, o la SCIA in alternativa al permesso di costruire, art. 23, alla stregua dei quali dovranno, pertanto, risultare avviate le formalità amministrative per l’ottenimento del titolo edilizio;
  • per le opere da realizzare contestualmente ai lavori Superbonus, quindi parliamo di opere e di bonus diversi, sarà necessaria sia la CILA Superbonus, che l’altro diverso atto edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001, quindi, tra le comunicazioni abbia la CILA ai sensi dell’art. 6 – bis, oppure come visto nei casi di demolizione e ricostruzione la S.C.I.A., la richiesta del Permesso di Costruire e/o la SCIA in alternativa al permesso di costruire.

Gli allegati al progetto

Anche in tema di allegati occorre differenziare quali siano necessari, vediamoli in linea generale come previsti per la CILA Superbonus:

  • eventuale delega o procura nel caso in cui il soggetto titolare sia rappresentato da un terzo;
  • titolo di proprietà o titolo che autorizza alla fruizione dell’agevolazione il soggetto diverso dal proprietario, comproprietario, usufruttuario, ecc);
  • delibera dell’assemblea condominiale nei casi in cui trasmette il progetto la figura dell’amministratore;
  • delega nei casi in cui presenti un solo condomino in rappresentazione degli altri comproprietari;
  • eventuali atti di assenso, segnalazioni o comunicazioni in presenza di vincoli, se già in possesso o in difetto richiesta contestuale alla CILA per l’acquisizione dei medesimi d’ufficio;
  • titolo abilitativo edilizio sulla base del quale costruito o regolarizzato l’immobile;
  • tecnici incaricati, loro dati, estremi iscrizione all’Ordine professionale di appartenenza e recapiti, ognuno per le rispettive competenze ed incarichi;
  • impresa e/o imprese a cui appaltati i lavori: ragione sociale e denominazione, il numero di partita IVA, gli estremi di iscrizione alla Camera di Commercio, inoltre si indicherà la sede legale ed il nominativo del rappresentante, con recapiti telefonico e telematico. Per le medesime imprese è obbligatorio l’inserimento dei dati relativi alla verifica della regolarità contributiva, allegando al progetto anche il D.U.R.C.
  • Piano di Sicurezza e Coordinamento per i cantieri assoggettati alla normativa in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, Decreto Legislativo 81/2008 e relativa documentazione della/e impresa/e;
  • notifica preliminare ai sensi dell’art. 99 del D. Lgs 81/2008;

Per gli interventi aventi ad oggetto il Sismabonus: Allegato B;

Ulteriore documentazione da allegare:

  • copia dei documenti di riconoscimento del titolare la CILAS e dei professionisti incaricati;
  • nei casi in cui il soggetto che produce il progetto non abbia piena titolarità sull’immobile occorre la dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori;
  • Elaborati progettuali: Relazione tecnica, elaborati grafici, documentazione fotografica;
  • Relazione tecnica ai sensi del comma 1, art. 8 del D. Lgs 192/2005 (ex Legge 10);
  • Eventuale altra documentazione occorrente per la presentazione di altre comunicazioni, segnalazioni o altre istanze;

Per i comuni ove previsto:

  • ricevuta versamenti diritti di segreteria;
  • imposte di bollo.

E’ importante ricordare che in alcune Regioni è disposto, contestualmente al progetto, depositare:

  • il conferimento di incarico professionale;
  • e/o dichiarazione del professionista circa l’avvenuto pagamento dell’onorario professionale da parte committente o, in caso di applicazione di sconto in fattura, il riconoscimento della posizione debitoria da parte di quest’ultimo nei confronti del tecnico, laddove l’agevolazione non si perfezionasse nel buon esito.

Per gli interventi trainati da realizzare negli edifici plurifamiliari:

  • compilazione dei quadri, contenuti nella CILAS, con i dati dei titolari e delle rispettive unità immobiliari, da effettuarsi per ciascuna abitazione.

La data di inizio lavori potrà essere indicata o comunicata successivamente, ovvero all’avvenuta acquisizione delle autorizzazioni/nulla osta.

Le omissioni nella presentazione dei progetti: pena la decadenza del beneficio fiscale

In caso di CILA Superbonus sarà necessario essa sia completa e compilata in ogni sua parte, ma dovrà prestarsi particolare attenzione circa l’attestazione gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile in progetto, ovvero del titolo in sanatoria mediante il quale sono stati regolarizzati eventuali abusi edilizi (Condono edilizio o Sanatoria di cui agli artt. 36 e 37 del d.P.R. 380/2001), ovvero per i fabbricati completati anteriormente all’1 settembre 1667 la relativa attestazione.

In tal senso va sempre rammentato che seppur la CILA non richieda la prova dello stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9 –bis del Testo Unico per l’Edilizia non costituisce titolo finalizzato all’accettazione o al superamento di quegli abusi edilizi presenti.

Per gli interventi che, invece, richiedono altro titolo abilitativo, occorre, invece, attenersi al dettame dell’art.49 del d.P.R. 380/2001.

Ancora in tema di decadenza dell’agevolazione questa opera, salvo altre omissioni, se non presentata la CILA, se mancante l’attestazione circa l’epoca costruttiva o il titolo che ne abilita la realizzazione, ed in corso d’opera se i lavori si realizzino in sua difformità.

Il calcolo importo soglia reddito per gli edifici unifamiliari

Il nuovo limite disposto quale soglia del reddito si computerà non esclusivamente sulla base del reddito ISEE, ma terrà conto del numero dei componenti il nucleo familiare mediante l’utilizzo del “quoziente familiare”. Le figure da considerare ai fini della determinazione della sommatoria anzi citata devono essere presenti nel nucleo familiare del beneficiario l’agevolazione, e comprendono:

  • il coniuge, il soggetto legato da unione civile ed il convivente;
  • i familiari (art. 12 TUIR).
  • Il reddito, o meglio i redditi, ai quali fare riferimento saranno quelli posseduti nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa oggetto di detrazione, ciò va portato anche a riferimento per i soggetti componenti il nucleo ai sensi del comma 2 dell’art.12 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, TUIR approvato con d.P.R. 917/1986.

Dalla sommatoria dei redditi di tutti i componenti la famiglia si prevede essa venga frazionata per il citato coefficiente da ricavarsi dal numero dei soggetti, ed il cui denominatore viene stabilito essere:

Coefficiente da utilizzare

Coefficiente finale

nucleo familiare

1

1

un soggetto

1+1

2

un soggetto ed un familiare convivente

1 + 0,50

1,50

un soggetto ed un familiare a carico

1 + 1

2

un soggetto e due familiari a carico

1 + 2

3

un soggetto e tre o più familiari a carico