Trasmissibilità dei bonus edilizi

Non tutti sanno che esiste un principio generale: i bonus edilizi seguono l’immobile e non il soggetto che ha sostenuto la spesa. In pratica, in caso di vendita di un immobile e se su questo sono stati realizzati interventi agevolati, le detrazioni per i crediti d’imposta maturati potranno essere utilizzate solo dall’acquirente (art. 9-bis, del D.M. 19 febbraio 2007 e art. 9, comma 1, del D.M. 6 agosto 2020). Ciò vale anche in caso di donazione e di permuta.

La deroga al principio di conservazione dei bonus edilizi

A questo principio generale si può derogare indicando nel rogito la volontà di mantenere in capo al venditore la detrazione residua. Se nulla è riportato nell’atto notarile, tale volontà può essere formalizzata successivamente in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Pertanto, si possono verificare le due ipotesi:

1. la detrazione passa a favore dell’acquirente: in questo caso, il venditore dell’immobile dovrà aver premura di farsi consegnare tutta la documentazione probatoria della spesa sostenuta (titolo abilitativo, fatture, bonifici, relazioni tecniche, asseverazioni, autocertificazioni) con riferimento ad ogni tipo di intervento, soprattutto quando sono stati effettuati interventi diversi e in anni diversi. Può capitare, ad esempio, che la compravendita dell’immobile avvenga nell’ultimo anno di detrazione di una spesa con ripartizione decennale che rischia di essere persa dal venditore in fase di traslochi o di cambio di residenza in città lontane o addirittura all’estero. Il rischio è di non avere più nessun documento da poter esibire agli uffici competenti in caso di richiesta;
2. la detrazione resta a favore del venditore: in questo caso, nessun problema sulla reperibilità della documentazione a supporto delle spese sostenute.

Usufrutto e successione

Lo stesso principio generale si applica in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito. Le quote di detrazione non fruite dall’usufruttuario non si trasferiscono a lui ma rimangono al nudo proprietario. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono direttamente al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.

Un po’ più complesso è il trasferimento dei bonus in caso di decesso del beneficiario delle detrazioni.

Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 8, del TUIR, in caso di successione, le quote residue di detrazione relative all’immobile o agli immobili su cui sono stati realizzati i lavori, si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Secondo la Circolare 24/E/2004 la “detenzione materiale e diretta dell’immobile” sussiste qualora l'erede assegnatario abbia l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l'immobile ad abitazione principale. Con circolare 20/E del 2011, al par. 2.2, è stato ulteriormente specificato che l’erede, concedendo in comodato l’immobile, non può più disporne in modo diretto e immediato e, pertanto, non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute dal de cuius.

Pertanto, non vi è detenzione materiale e diretta quando:

1. l’immobile è locato;
2. l’immobile è concesso in comodato d’uso;
3. l’immobile, in un primo momento a disposizione, viene concesso in comodato o in locazione;
4. l’immobile è occupato dal coniuge superstite che ha il diritto d’abitazione.

In base alla Circolare 24.04.2015 n. 17/E, paragrafo 3.3, la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un determinato anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno in modo che, anche nel caso in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa, la quota di detrazione si trasferisce all’erede che ha i requisiti richiesti. Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali (Circolare 05.03.2003 n. 15/E, paragrafo 2).

La detenzione materiale e diretta dell'immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l'intera durata del periodo d'imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l'immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell'anno, l'erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

L’Agenzia delle Entrate, con Circolare 09.05.2013 n. 13/E, paragrafo 1.1, ha affermato che qualora il de cuius, beneficiario della detrazione, era il conduttore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, il beneficio fiscale si trasmette all’erede, purché questi conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

Non è superfluo ricordare che il trasferimento della detrazione non è riservato a tutti i subentranti in un contratto di locazione. Per avere questo privilegio occorre che il subentrante sia un erede. Ad esempio, non si trasferisce la detrazione al convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità. In questi casi, la detrazione residua andrà persa.

Ai sensi della Circolare 06.05.2016, n. 18/E, paragrafo 3.2, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario poiché il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario. Ma può accadere che l’erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che, con il decesso dell’usufruttuario, consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi edilizi in virtù dell’estinzione naturale del diritto di usufrutto. In questo caso, l’erede potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

Analogo ragionamento occorre fare nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso, indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede potrà continuare a fruire delle rate residue della detrazione spettante al de cuius avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario) di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.

Gli interventi dell'Agenzia delle Entrate

Per completezza, si richiamano due documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate.

Con risposta ad interpello 612 del 20 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, in caso di decesso dell'erede che ha acquisito le quote di detrazione non fruite dal de cuius che ha sostenuto le spese agevolabili, le quote residue non si trasferiscono al successivo erede.

Con risposta ad interpello 594 del 22 dicembre 2022, l’Agenzia delle Entrate, in occasione di una richiesta di chiarimenti sulla trasmissibilità delle detrazioni in capo all’erede nel caso in cui l’immobile oggetto di interventi di recupero edilizio fosse “parzialmente e temporaneamente locato a terzi” ha affermato che ai fini del trasferimento delle quote di detrazione in capo all'erede, la detenzione materiale e diretta richiesta dalla norma deve sussistere non solo per tutto il periodo di imposta ma anche con riferimento all’intero immobile.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità