Confedilizia, buco enorme nella Riforma del Catasto

20/04/2012

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Il Consiglio dei Ministri del 16 aprile 2012 ha approvato il disegno di legge delega recante "Disposizioni per la revisione del sistema fiscale" dove all'art. 2 è stata prevista la revisione del catasto degli immobili che attribuisce a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita secondo alcuni criteri:
  • rideterminare le definizioni delle destinazioni d'uso catastali ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili;
  • determinare il valore patrimoniale medio ordinario secondo alcuni parametri definiti in funzione della tipologia di immobile;
  • determinare la rendita media ordinaria per le unità immobiliari mediante un processo estimativo;
  • prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione dei parametri utilizzati per la definizione del valore patrimoniale e della rendita.

Per quanto concerne il valore patrimoniale medio ordinario, questo va calcolato in base alle seguenti tipologie di immobili:
  • unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria;
  • unità immobiliari a destinazione catastale speciale.

Unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria
Per la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario dovrà essere utilizzato un procedimento estimativo che:
  • utilizzi il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare;
  • utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale;
  • qualora i valori non possono essere determinati sulla base delle funzioni statistiche precedentemente indicate, applichi la metodologia indicata successivamente per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale;
Per la determinazione della rendita media ordinaria mediante un processo estimativo che:
  • utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati sul mercato delle locazioni;
  • qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, mediante l'applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo.

Unità immobiliari a destinazione catastale speciale
Per la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario dovrà essere utilizzato un procedimento estimativo che:
  • operi sulla base di procedimenti di stima diretta con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici, per ciascuna destinazione catastale speciale;
  • qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizzi il criteri o del costo per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale e il criteri o reddituale per gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto prevalente.
Per la determinazione della rendita media ordinaria mediante un processo estimativo che:
  • utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati sul mercato delle locazioni;
  • qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, mediante l'applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo.

Il Commento di Confedilizia
Molto duro il commento di Confedilizia che, con il suo Presidente Corrado Sforza Fogliani, ha contestato la manovra del Governo augurandosi che questa potrà essere rivista prima dell'approvazione finale. "Apprendiamo da notizie di stampa - ha affermato il Presidente Confederale - che il Consiglio dei ministri si appresta ad approvare domani pomeriggio, ancora una volta senza che sia intervenuto alcun confronto, una proposta di riforma del vigente Catasto, con la sostanziale riproposizione dell'anacronistico modello del 2006 (già respinto dal Parlamento) in un momento nel quale anche gli ex Paesi dell'Est nonché alcuni Paesi africani si stanno dotando di un Catasto moderno, la cui stima si basa su software di rilevazione e di calcolo oltre che su sistemi georeferenziali".

Il Presidente Corrado Sforza Fogliani parla di un buco enorme nella riforma del catasto che non prevedrebbe la possibilità di impugnare nel merito le tariffe d'estimo. "Nello schema di proposta c'è un buco enorme: non è prevista la possibilità di impugnare nel merito le tariffe d'estimo, atti generali impugnabili solo per motivi di legittimità, nonostante su di esse si basi l'attribuzione della gran parte delle rendite catastali (attribuzione impugnabile avanti le Commissioni tributarie solo per gli immobili a destinazione speciale e stima diretta dei gruppi D ed E). Se il Governo intende deliberatamente escludere il controllo di merito (che è ciò che interessa e conta) sulle rendite delle case, lo dica apertamente. Ma abbiamo fiducia che il Parlamento non potrà accettare di mettere un'altra pietra tombale ancora sullo Stato di diritto".

A cura di Gabriele Bivona
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