Gli accertamenti di conformità e la sanatoria edilizia nel Testo Unico Edilizia

19/02/2020

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Gli accertamenti di conformità e la sanatoria edilizia nel Testo Unico Edilizia

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia) contempla due ipotesi di sanatoria degli interventi edilizi abusivi denominata "accertamento di conformità".

Come sanare gli abusi edilizi

Nello specifico, la disciplina statale offre la possibilità di regolarizzare ex post la realizzazione di un intervento edilizio in assenza o in difformità dal titolo abilitativo per esso prescritto, e precisamente:

  • ottenere il permesso di costruire in sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (art. 36 del Testo Unico Edilizia);
  • ottenere la sanatoria dell’intervento edilizio realizzato in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività(art. 37 del Testo Unico Edilizia).

Per entrambi gli accertamenti di conformità, la legislazione nazionale prevede che:

  • la richiesta sia avanzata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile;
  • la sanatoria è possibile a due condizioni:
    1. che l’intervento da regolarizzare risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso e al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità);
    2. che sia versata una somma di denaro (a titolo di oblazione o di sanzione), sia pure diversamente determinata.

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La giurisprudenza (in particolare quella amministrativa), è concorde nel ritenere che detti accertamenti di conformità:

  • non sono un procedimento attivabile d’ufficio da parte della P.A., per cui costituiscono una esclusiva iniziativa di parte (peraltro facoltativa);
  • pongono in capo al soggetto richiedente l’onere di provare la data di realizzazione dell’intervento per il quale si chiede la sanatoria.

L'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia

La normativa nazionale di principio ammette dunque la regolarizzazione, attraverso l’istituto dell’accertamento di conformità finalizzato al rilascio del permesso di costruire in sanatoria, degli interventi realizzati:

  • in assenza o in difformità dal permesso di costruire, e quindi sia in difformità totale, parziale o con variazioni essenziali;
  • in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (n.b. Non sono contemplate le difformità alla SCIA alternativa, per cui ogni variazione nell’ambito di questo titolo abilitativo sembrerebbe ritenuta eseguita in assenza di SCIA).

A prescindere dai requisiti e dalle condizioni normative poste (termini, soggetti, doppia conformità, sanzione a titolo di oblazione, ecc.) ciò che rileva è il fatto che l’intervento da regolarizzare deve necessariamente risultare subordinato al regime del permesso di costruire, per cui l’attività edilizia ammessa a permesso di costruire in sanatoria deve riguardare gli interventi elencati all’art. 10 del Testo Unico Edilizia.

Di conseguenza, possono accedere all’accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia:

  • gli interventi di nuova costruzione;
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia (c.d. pesante) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

L’accertamento di conformità art. 36 è possibile anche:

  • per quelle «varianti/variazioni/difformità» che la giurisprudenza ritiene subordinate a permesso di costruire;
  • per le opere/interventi cui la legge del tempo fa corrispondere delle responsabilità in capo ai soggetti considerati, ovvero una sanzione amministrativa e/o penale (in ragione della pretesa doppia conformità);
  • per le lottizzazioni abusive;
  • per opere oggetto di permesso di costruire in deroga.

L'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 37 del Testo Unico Edilizia

L’art. 37 del Testo Unico Edilizia disciplina due aspetti:

  • le sanzioni relative agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
  • l’accertamento di conformità.

L’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 37, comma 4 del Testo Unico Edilizia è possibile per:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo c.d. pesanti, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. leggera;
  • le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Per maggiori approfondimenti è possibile consultare il testo "Sanare gli abusi edilizi".

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A cura di Arch. Romolo Balasso

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