Abusi edilizi e pertinenze urbanistiche: niente sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici

Opere "sine titulo", permesso di costruire in sanatoria e aree di rispetto ambientale. Torniamo ad occuparci della questione legata all'accertamento di conformità. In questi anni la normativa ha previsto vari modi per sanare gli abusi edilizi. Si pensi alle Leggi speciali a tempo (i condoni edilizi di cui alle Leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003) fino alle modalità di sanatoria edilizia contenute nel DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). Approfondiamo la questione attraverso la sentenza del Consiglio di Stato n. 1456/2021.

I motivi del ricorso

I proprietari di un immobile stavano realizzando vari interventi sulla struttura per i quali avevano presentato istanza di sanatoria. A seguito di un accertamento di un tecnico comunale, veniva respinta la richiesta del permesso di costruire in sanatoria perché queste ricadevano in parte (marginale) in area di insediamenti agricoli originari e in parte (prevalente) in area agricola soggetta a vincolo di rispetto ambientale sulle quali erano vietate nuove costruzioni. Il TAR, dopo il primo ricorso, dava ragione all'amministrazione comunale, ma i due proprietari ponevano la questione al Consiglio di Stato. Secondo i due, i giudici del Tar avrebbero erroneamente valutato le costruzioni abusive come tutte ricadenti in area a vincolo di rispetto ambientale.

Cosa dice il Testo Unico edilizia

I giudici del Consiglio di Stato si concentrano sul Testo Unico Edilizia. In particolare sull'articolo 36 che disciplina le opere realizzate in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa.

La normativa edilizia prevede il cosiddetto accertamento di conformità, grazie al quale possono ottenere il permesso in sanatoria gli interventi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso e al momento della presentazione della domanda (la doppia conformità). Ma, dicono i giudici, correttamente l'amministrazione comunale, aveva rilevato la contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente al momento della sua realizzazione. E si tratta di un requisito necessario per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, come normato all'interno del Testo Unico Edilizia.

Le aree di rispetto ambientale

Parte prevalente di queste opere ricade in aree Ara, ossia aree di rispetto ambientale relativo alle zone di particolare pregio ambientale. In queste aree, secondo il testo unico edilizia, "è fatto divieto assoluto di nuove costruzioni. È consentita esclusivamente la realizzazione di Parchi anche attrezzati e attrezzature di uso pubblico, parcheggi, colture agricole, opere di viabilità a destinazione agro-silvo-pastorale e opere pubbliche oltre alle opere ed infrastrutture espressamente previste dal piano". C'è anche il divieto "di interventi più ampi della ristrutturazione edilizia è evidentemente incompatibile con le opere oggetto dell’istanza di sanatoria". Per le opere che invece ricadono all'interno della cosiddetta zona di insediamenti agricoli originari, sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia ed ampliamento del 20% del volume residenziale esistente, ma non è possibile la realizzazione di depositi di attrezzi, magazzini, legnaie e similari. Cosa che nel caso analizzato non è avvenuta.

La qualifica di pertinenza

Altro aspetto su cui si sono concentrati i giudici del Consiglio di Stato riguarda la contestazione circa la qualifica degli abusi edilizi. Secondo i ricorrenti, infatti, le opere oggetto della domanda di sanatoria sarebbero in ogni caso sottratte alla necessità di permesso di costruire, in quanto qualificabili come pertinenze.

Sul punto il Consiglio di Stato ha chiarito che:

• in presenza di vincoli costruttivi, è esclusa la possibilità di qualunque intervento edilizio, al di fuori della ristrutturazione edilizia di organismi edilizi esistenti;
• l’ingombro volumetrico e le notevoli dimensioni impediscono di attribuire alle opere per cui è causa (consistenti in ricovero attrezzi, ripostiglio, magazzino e legnaia, con la realizzazione di muri di sostegno, battuti, rampa in cemento e coperture in materiali vari) la qualifica di “pertinenze”.

La qualifica di pertinenza urbanistica è infatti applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.

Il ricorso è stato respinto e le strutture dovranno essere rimosse.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it