Attestato Prestazione energetica: Nuovo studio Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal Decreto-legge23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. "Decreto destinazione Italia"), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull'obbligo di dotazione e sull'obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica (APE).
Ricordiamo che con il D.L. n. 145/2013 i due commi 3 e 3-bis sono stati sostituiti da un unico nuovo comma 3.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, a seguito dell'ennesima modifica legislativa, interviene sull'argomento con uno studio in cui precisa che dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica):

• a) l'obbligo di dotazione (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a "ristrutturazioni importanti" o di edifici pubblici;
• b) l'obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
• c) l'obbligo di consegna dell'attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).
• d) l'obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).

Il Consiglio nazionale del Notariato precisa che la nuova norma, modificando i commi 3 e 3 bis, dell'art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di dotazione.
Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, possono essere così sintetizzate:

• esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito;
• precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l'atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli "atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso", con ciò confermando l'interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
• precisazione che gli obblighi di consegna e di riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno);
• limitazione dell'obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
• eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell'obbligo di allegazione (con possibilità di "sanatoria" per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l'entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell'attestato energetico);
• previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell'obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l'inserimento dell'apposita clausola, dell'adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di informativa e di consegna, ed al requisito formale dell'attestazione ad opera dell'acquirente e del conduttore dell'avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.

In allegato il testo integrale dell'interessante studio del Notariato