CILA tardiva e modifiche prospetti: interviene il Consiglio di Stato

Quando la presentazione di una CILA tardiva può legittimare interventi già eseguiti? È possibile ricondurre modifiche dei prospetti alla manutenzione straordinaria se l’immobile si trova in Zona A (centro storico)? Come incide il cambio di destinazione d’uso sulla qualificazione degli interventi e sul titolo necessario?

Il confine, spesso sfumato, tra le varie tipologie di interventi edilizi e i relativi regimi amministrativi previsti dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) continua a generare dubbi e interpretazioni, che si traducono in contenziosi frequenti, specie in quei casi in cui le opere incidono in modo significativo sull’aspetto esteriore e sulla funzione urbanistica dell’immobile, in aree vincolate. Ne è prova la quantità di pronunce della giustizia amministrativa e l’idea stessa di riformare il Testo Unico Edilizia a partire da una semplificazione organica dei procedimenti.

Cambio di destinazione d'uso e modifica prospetti: la CILA tardiva non basta

Esempio ne è la sentenza del Consiglio di Stato del 3 giugno 2025, n. 4832, che offre un quadro molto chiaro in tema di cambio di destinazione d’uso, modifiche prospettiche e utilizzo della CILA tardiva.

La vicenda riguarda un immobile in Zona A, oggetto di trasformazione interna, realizzazione di nuove finestre e conversione da deposito a residenza. In particolare, il proprietario aveva presentato:

• una CILA tardiva per interventi qualificati come manutenzione straordinaria (rifacimento impianti e opere interne);
• un’istanza di permesso di costruire per ulteriori opere di diversa distribuzione interna.

Entrambe le istanze erano state accolte dal Comune che, in seguito a indagini della Procura e a un sopralluogo tecnico, aveva tuttavia accertato che gli interventi avevano determinato:

• un cambio di destinazione d’uso da deposito a residenza;
• la modifica delle dimensioni e della posizione delle finestre sui prospetti;
• la modifica del vano di accesso al terrazzo;
• la realizzazione di arredi esterni (piano cottura, lavello).

Rilevata la difformità, il Comune ha annullato in autotutela il permesso di costruire e dichiarato improcedibile la successiva istanza di CILA tardiva presentata per regolarizzare le opere.

Ne è seguito il contenzioso prima in primo grado e poi in appello al Consiglio di Stato.