Cambio di destinazione d’uso: da quando valgono le regole del Salva Casa?

È possibile il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (verticale) senza dover garantire parcheggi? Cosa accade quando questi non sono reperibili sul lotto? La monetizzazione dei parcheggi non disponibili è un diritto? È cambiato qualcosa dopo le modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal Salva Casa?

Avviamo questo approfondimento con le consuete domande operative, propedeutiche all’analisi della sentenza del TAR Lombardia n. 1435 del 23 aprile 2025, che fa il punto sulla questione e offre indicazioni preziose per i tecnici impegnati nei procedimenti di cambio di destinazione d’uso alla luce delle recenti modifiche al Testo Unico Edilizia.

Cambio di destinazione d’uso: il quadro normativo

A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) si è trasformato - a discapito della sua rubrica - in una vera e propria disciplina generale dei cambi d’uso, sia con opere che senza opere, sia all'interno della stessa categoria funzionale (orizzontale) che tra categorie diverse (verticale).

Un cambiamento epocale, e probabilmente la modifica più pienamente riuscita (pur con alcuni limiti) introdotta dal Salva Casa.

Entrando nel dettaglio, il nuovo comma 1-quater dell’art. 23-ter dispone che il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (fatta eccezione per quella rurale) è sempre consentito — a determinate condizioni — e non è assoggettato:

• né all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale (previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle normative regionali),
• né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla Legge n. 1150/1942.

Permane, tuttavia, la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di disciplinare specifiche condizioni, purché adottate successivamente all’entrata in vigore della Legge n. 105/2024.

In sede giurisprudenziale, si è posta una questione fondamentale: come conciliare la nuova disciplina con i procedimenti in corso?

Sul punto, diverse pronunce, tutte unanimi, hanno chiarito che occorre sempre applicare la normativa vigente ratione temporis alla data di adozione del provvedimento impugnato.

In particolare, quando una modifica legislativa deriva da un decreto-legge, è necessario considerare:

1. il quadro normativo vigente dalla pubblicazione del Decreto-Legge fino alla sua conversione;
2. il quadro definitivo risultante dalla Legge di conversione, che spesso modifica significativamente il testo originario.

È proprio ciò che è accaduto con l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, che presenta:

• una prima versione, vigente dal 29 maggio al 27 luglio 2024;
• una seconda versione, in vigore dal 28 luglio 2024 in poi.