Sanatoria abusi edilizi: differenze tra artt. 36 e 36-bis e termini per la presentazione

Entro quando è possibile presentare istanza per la sanatoria di un abuso edilizio? Quali sono le differenze tra l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del Testo Unico Edilizia e quello di cui al nuovo art. 36-bis?

Abusi edilizie e sanatoria: interviene la Cassazione

Ha risposto a queste domande la Corte di Cassazione che, con la sentenza 10 aprile 2025, n. 14130, ci consente di approfondire il tema della sanatoria edilizia ma, soprattutto, impone una riflessione approfondita sulla qualificazione dell’abuso edilizio e sulle differenze tra parziale difformità e abuso totale.

In materia edilizia, distinguere tra abuso totale, parziale difformità e variazione essenziale, non è un esercizio teorico. Si tratta di una scelta che condiziona l'intera strategia tecnico-amministrativa, soprattutto dopo l’introduzione dell’art. 36-bis nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), arrivato con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

Ed è proprio su questo punto che si incentra la nuova sentenza della Corte di Cassazione, con cui si affronta la legittimità di un ordine di demolizione e la possibilità, per il responsabile dell’abuso, di ottenere una sanatoria postuma.

Nel caso esaminato, l’intervento edilizio era stato eseguito in assenza totale di titolo abilitativo. Il ricorrente chiedeva la sospensione dell’ordine di demolizione, sostenendo la possibilità di accedere alla sanatoria ex art. 36 o 36-bis TUE anche dopo il decorso di 90 giorni dall’ordinanza, e affermando che l’opera fosse in realtà in parziale difformità.

Secondo il ricorrente, la titolarità del bene non sarebbe stata persa per il mero decorso di 90 giorni dalla notifica della ordinanza comunale di demolizione, atteso che la legittimazione alla domanda di sanatoria persiste fino alla irrogazione delle sanzioni amministrative, tra cui oltre alla acquisizione gratuita al patrimonio rientra anche la comminazione del pagamento di somma di denaro non ancora disposta. In ricorso viene contestato anche che mancherebbe anche la trascrizione della acquisizione nei registri immobiliari e che le opere sarebbero pertinenziali rispetto ad opera lecita.

Inoltre viene contestato che sarebbe stata presentata istanza di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis che non richiede la doppia conformità piena o “simmetrica”.