Sanatoria abusi edilizi: differenze tra artt. 36 e 36-bis e termini per la presentazione

La qualificazione dell’abuso

Il ricorrente invocava poi la possibilità di applicare l’art. 36-bis TUE, introdotto dal decreto “Salva Casa”, sostenendo che l’intervento potesse essere considerato in parziale difformità rispetto al titolo edilizio originario. In tal caso, la sanatoria sarebbe stata ammissibile anche senza doppia conformità, poiché la norma consente il rilascio del titolo in sanatoria per le sole parziali difformità o variazioni essenziali, purché sussista la conformità alla disciplina urbanistica vigente.

La Cassazione ha chiarito che l’intervento oggetto del procedimento era stato realizzato in totale assenza di titolo, e quindi non rientrava nella nozione di parziale difformità. “Non si versa in ipotesi di parziale difformità – confermano gli ermellini – ma in ipotesi di assenza assoluta di titolo edilizio, situazione che esclude in radice la possibilità di ricorrere all’accertamento ex art. 36-bis”.

La Corte di Cassazione ha ribadito che la nuova sanatoria di cui all’art. 36-bis fa riferimento oltre che alle variazioni essenziali al solo caso di difformità parziale, che ricorre solo nel caso sia rilasciato un titolo abilitativo per la costruzione di un manufatto e, nel corso della sua realizzazione e nei termini di legge della stessa, si effettui un intervento in difformità dal titolo stesso rilasciato. Caso del tutto estraneo a quello in esame, in cui solo emerge l'autonoma realizzazione ex novo di manufatti senza alcun possibile titolo edilizio di riferimento cui rapportare eventuali difformità.

Ricordiamo che:

• se l’intervento è in parziale difformità o con variazioni essenziali, si può attivare l’art. 36-bis TUE per cui:
  • non serve la doppia conformità "sincrona" (cioè sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento dell’istanza);
  • basta la doppia conformità "alleggerita": urbanistica attuale + edilizia all’epoca dell’abuso;
  • vige il silenzio-assenso: decorso il termine di 45 giorni dalla presentazione dell’istanza, il titolo si intende formato.
• se l’intervento è totalmente privo di titolo, si deve ricorrere all’art. 36 TUE per il quale:
  • serve la doppia conformità “rigida”, cioè all’urbanistica e all’edilizia vigenti sia al momento della realizzazione che al momento della domanda;
  • l’istanza va valutata dall’amministrazione: se entro 60 giorni non viene rilasciato l’accertamento, si applica il silenzio-rigetto.

Per maggior dettaglio sulle differenze tra le procedure di cui agli artt. 36 e 36-bis del TUE si rimanda all'articolo "Stato legittimo, tolleranze costruttive e sanatoria edilizia: guida ai presupposti e alle possibilità di regolarizzazione".