Sanatoria edilizia e variazioni essenziali: la fiscalizzazione dell'abuso

Il D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) prevede la possibilità di applicare una sanzione amministrativa pecuniaria in luogo di quella del ripristino dello stato dei luoghi/rimozione/demolizione, nel caso in cui ciò non fosse possibile per esclusivi motivi tecnici, ovvero non potesse avvenire senza pregiudizio (tecnico-strutturale) della parte eseguita in conformità.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio

Tale possibilità è ormai definita dalla giurisprudenza "fiscalizzazione dell'abuso edilizio" ed è disciplinata all'art. 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), comma 2 e all'art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2 del Testo Unico Edilizia.

In tal senso l'orientamento prevalente della giurisprudenza, in riferimento agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, ritiene che la sanzione pecuniaria deroghi alla regola generale della demolizione e in quanto tale è applicabile solo quando sia oggettivamente impossibile procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, per le sue conseguenze materiali, sulla stabilità dell’intero edificio.

L'intervento della Corte di Cassazione

Nuove argomentazioni sulla "fiscalizzazione dell'abuso edilizio" arrivano dalla sentenza della Corte di Cassazione 28 gennaio 2021, n. 3579 che entra nel merito di una richiesta di annullamento di un ordine di demolizione. Nel caso di specie il ricorrente lamenta la mancata risposta dell'Autorità amministrativa alle proprie istanze di fiscalizzazione dell'abuso.

La suprema Corte di Cassazione ricorda l'art. 34, comma 2 del Testo Unico Edilizia per il quale: «Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale».

Questa disposizione è inserita in un articolo rubricato «Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire», ed in un contesto di disciplina in cui è reiteratamente indicato come presupposto di tale procedura, denominata di "fiscalizzazione" dell'illecito edilizio, l'essere state le opere realizzate «in parziale difformità».

Di conseguenza, costituisce principio consolidato quello secondo cui la disciplina prevista dall'art. 34, comma 2, del Testo Unico Edilizia trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, e non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate.

Con riferimento ad opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, l'art. 32, comma 3 del Testo Unico Edilizia dispone che le stesse sono da ritenere sempre o «in totale difformità» o «variazioni essenziali».

In questo senso è chiaramente orientata anche la giurisprudenza, secondo la quale, infatti, in presenza di interventi edilizi in zona paesaggisticamente vincolata, ai fini della loro qualificazione giuridica e dell'individuazione della sanzione penale applicabile, è indifferente la distinzione tra interventi eseguiti in difformità totale o parziale ovvero in variazione essenziale, in quanto l'art. 32, comma 3 del Testo Unico Edilizia, prevede espressamente che tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità dal titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali.

Niente fiscalizzazione per le variazioni essenziali o difformità totali

Ne discende, in conclusione, che la procedura di "fiscalizzazione" non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, siccome queste non possono essere mai ritenute «in parziale difformità».

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it