Superbonus 110% e unico proprietario: dall'Agenzia delle Entrate nuovi chiarimenti sui condomini

L'edificio costituito da più unità immobiliari di un unico proprietario non può qualificarsi come condominio e, quindi, non accede al Superbonus 110%

di Redazione tecnica - 17/12/2020
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Superbonus 110% e unico proprietario: dall'Agenzia delle Entrate nuovi chiarimenti sui condomini

I lavori di riqualificazione energetica di un edificio costituito da più unità immobiliari distintamente accatastate ma in piena proprietà o nuda proprietà di un unico soggetto possono accedere al superbonus 110%?

  • Superbonus 110% e codominio: nuova istante di interpello all'Agenzia delle Entrate
  • Superbonus 110%: il quadro normativo di riferimento
  • Superbonus 110%: contribuenti non residenti e opzioni alternative alla detrazione fiscale
  • Superbonus 110%: possibile per edifici con unità immobiliari di un unico proprietario?
  • Superbonus 110% e parti comuni: serve sempre il condominio

Superbonus 110% e codominio: nuova istante di interpello all'Agenzia delle Entrate

Ha risposto a questa domanda l'Agenzia delle Entrate che con la risoluzione n. 78 del 15 dicembre 2020 ha approfondito un argomento che ha fatto discutere molto negli ultimi mesi, ovvero la possibilità di fruire delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, unicamente per le parti comuni di un edificio in condominio.

La necessità della costituzione del "condominio" è stata per la prima volta sottolineata dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020 che, ad esclusione degli edifici unifamiliari e delle unità immobiliari autonomamente indipendenti e con accesso autonomo, ha rilevato che ai fini dell’applicazione del superbonus 110% l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Nella nuova istanza di interpello un contribuente non residente in Italia vorrebbe intervenire realizzando gli interventi previsti dall'art. 119 del Decreto Rilancio su un edificio costituito da una unità immobiliare di cui è pieno proprietario e due unità immobiliari di cui è nudo proprietario.

In particolare, le 3 unità immobiliari sono inserite all'interno di un unico fabbricato plurifamiliare che intende sottoporre a lavori di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale antisismico.

La domanda: in questo caso, è possibile fruire del superbonus 110% previsto dall'articolo 119 del Decreto Rilancio?

Superbonus 110%: il quadro normativo di riferimento

Come ormai ci ha abituati nel corso dei suoi chiarimenti, prima di rispondere alla domanda l'Agenzia delle Entrate ha ricordato i presupposti normativi previsti dal Decreto Rilancio per accedere al superbonus 110%:

  • ambito di applicazione e orizzonte temporale;
  • interventi agevolabili;
  • tipologie e requisiti tecnici;
  • ambito soggettivo e oggettivo;
  • opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito).

Ciò premesso, come chiarito nella circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, il superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi trainanti) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi trainati).

In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

  • su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati);
  • su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
  • su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio (solo trainati).

Superbonus 110%: contribuenti non residenti e opzioni alternative alla detrazione fiscale

In riferimento alla possibilità di accedere al superbonus per soggetti non residenti in Italia, l'Agenzia delle Entrate ha già chiarito che tra i destinatari della detrazione fiscale del 110% sono individuate "le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni", la detrazione "riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati".

I soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l'imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area), possono optare per le due alternative previste dall'art. 121 del Decreto Rilancio:

  • sconto in fattura, ovvero uno sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • cessione del credito, che consente al contribuente di cedere la detrazione fiscale maturata ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Nel caso di specie, l'Istante se proprietario di unità immobiliari in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, allo stesso non è precluso in linea di principio l'accesso al superbonus, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, l'Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall'articolo 121 del decreto Rilancio.

Superbonus 110%: possibile per edifici con unità immobiliari di un unico proprietario?

Si passa infine alla risposta relativa alla domanda più importante dell'interpello: è possibile accedere al superbonus per le spese sostenute per gli interventi su tre unità immobiliari e relative parti comuni, facenti parte di un unico edificio, delle quali l'istante è pieno proprietario di una e nudo proprietario delle altre due?

Anche in questo caso, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la sua circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020 ricordando che era già stato chiarito che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Sotto il profilo civilistico, il "condominio" costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile.

Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

La citata circolare 24/E ha, quindi, chiarito che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate ritiene pure che tale chiarimento debba valere anche nel caso in cui, in relazione ad una o più unità immobiliari, il contribuente sia nudo proprietario.

Superbonus 110% e parti comuni: serve sempre il condominio

In definitiva, per accedere alla detrazione fiscale del 110% è necessario che l'edificio sia costituito da più unità immobiliari e una pluralità di proprietari.

Nel caso di specie, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110% né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it