Superbonus 110%: gli abusi edilizi privati non bloccano tutti gli interventi trainati

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate sull'accesso al superbonus per i condomini con abusi edilizi presenti nelle unità immobiliari

di Redazione tecnica - 31/03/2021
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Superbonus 110%: gli abusi edilizi privati non bloccano tutti gli interventi trainati

L'argomento più delicato da quando sono state previste dal Decreto Rilancio le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) riguarda il loro rapporto con gli abusi edilizi.

Superbonus 110% e abusi edilizi

Tutte le agevolazioni fiscali previste nel settore edile si devono, infatti, scontrare con l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che ne preclude l'accesso nel caso di immobili che presentano abusi edilizi di entità superiore al 2% (tolleranza prevista dal TUE).

Un argomento molto delicato frutto anche di dibattiti e scambi di opinione, e che nell'agosto 2020 ha portato il Governo in carica ad una modifica all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34  (c.d. Decreto Rilancio). Con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, è stato previsto, tra le altre cose, l'inserimento del comma 13-ter, grazie al quale nel caso di interventi sulle parti comuni (stiamo parlando quindi di edifici plurifamiliari e condomini), il tecnico che deve presentare il titolo edilizio per avviare gli interventi che accedono al superbonus e lo Sportello Unico per l'Edilizia devono asseverare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

In sostanza, grazie a questa modifica, eventuali abusi edilizi presenti all'interno dell'unità immobiliare non precludono l'accesso al superbonus per gli interventi sulle parti comuni.

Speciale Superbonus

Superbonus 110% e interventi trainati

Ciò sul quale tutti si sono sempre interrogati riguarda, però, gli interventi trainati. Il Decreto Rilancio ha, infatti, previsto due tipologie di intervento:

  • gli interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione impianto di climatizzazione, interventi di riduzione del rischio sismico) che accedono direttamente al bonus 110%, rispettando determinati requisiti e adempimenti;
  • gli interventi trainati (efficientamento energetico delle unità immobiliari, tra i quali la sostituzione degli infissi, abbattimento delle barriere architettoniche, fotovoltaico, colonnine di ricarica) che accedono alla detrazione del 110% solo se realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.

Superbonus 110%, abusi edilizi e sostituzione infissi

Sugli edifici plurifamiliari è ormai chiaro che abusi edilizi presenti all'interno delle unità immobiliari non inficiano sulla possibilità di detrazione per gli interventi trainanti. Ma come bisogna comportarsi per la sostituzione degli infissi e serramenti esterni? stiamo parlando di un intervento trainato di efficientamento energetico dell'unità immobiliare che "da solo" non potrebbe accedere ad alcuna detrazione nel caso siano presenti eventuali abusi edilizi.

L'abuso edilizio presente all'interno dell'unità immobiliare preclude l'accesso alla detrazione fiscale del 110% per l'intervento trainato di sostituzione degli infissi?

Ha chiarito questi concetti la Direzione Regionale dell'Emilia Romagna dell'Agenzia delle Entrate, rispondendo a dicembre 2020 ad un interpello presentato proprio su questo argomento.

Nel caso di specie, si vogliono realizzare i seguenti interventi:

  • cappotto termico e la sostituzione delle caldaie (interventi trainanti);
  • sostituzione dei serramenti e degli infissi (finestre, porte-finestre e sistemi oscuranti, nella fattispecie: serramenti ed avvolgibili in PVC) di ogni singola unità abitativa posta all'interno del condominio (interventi "trainati").

L'istante, impresa che dovrà realizzare i lavori, precisa che un tecnico sta provvedendo alla verifica della conformità urbanistica sia delle parti comuni dell'edificio, sia delle singole unità immobiliari (c.d. "appartamenti") site all'interno del condominio medesimo.

E proprio per questo chiede all'Agenzia delle Entrate di chiarire cosa accade se, a seguito delle verifiche di conformità urbanistica, si rilevi che su uno o più appartamenti del condominio non possa essere asseverato lo stato legittimo.

L'istante propone la seguente interpretazione per la quale la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative non preclude l'accesso al "Superbonus 110%" non solo per gli interventi "trainanti" (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi "trainati"). Secondo l'istante, infatti, tutti gli interventi che insistono sulle facciate del condominio - ovvero, sulle parti comuni - devono essere a tutti gli effetti considerati quali "parti comuni" di quest'ultimo".

Posizione condivisa dalla Direzione Regionale dell'Emilia Romagna dell'Agenzia delle Entrate.

In allegato la risposta.

Speciale Testo Unico Edilizia

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