Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa per i condomini

L'Agenzia delle Entrate chiarisce il calcolo dei limiti di spesa e massimali per il cappotto termico e la sostituzione dell’impianto che accedono al superbonus

di Redazione tecnica - 27/01/2021
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Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa per i condomini

Condominio composto da 11 interni di cui 8 adibiti ad abitazione. Si sta valutando la realizzazione di un intervento di isolamento termico a cappotto e la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale. Tutto nel rispetto dei requisiti previsti dall’art. 119 del Decreto Rilancio per l’accesso alle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus).

Superbonus 110%, condominio e limiti di spesa

Come si calcolano i limiti di spesa previsti dal Decreto Rilancio? Ha risposto a questa domanda l’Agenzia delle Entrate in riferimento ad un interpello presentato da un contribuente residente in uno degli interni costituenti il suddetto condominio.

Benché la risposta dell’Agenzia delle Entrate riguarda un interpello presentato nel 2020 e quindi precedente la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2021 (e le relative modifiche all’art. 119 del Decreto Rilancio), il caso ci consente di approfondire la questione relativa ai limiti di spesa applicabili per i condomini.

Entrando nel dettaglio, per quanto riguarda l'ammontare complessivo delle spese per interventi di isolamento termico su cui calcolare il superbonus, l’Agenzia delle Entrate ha fornito i seguenti importi:

  • 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all'interno di edifici plurifamiliari;
  • 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
  • 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.

Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l'edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).

Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi:

  • euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
  • euro 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui sia l'edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 265.000 euro, calcolato moltiplicando 20.000 euro per 8 (160.000 euro) e 15.000 euro per 7 (105.000 euro).

I limiti di spesa per il caso in esame

Nel caso sottoposto al parere dell’Agenzia delle Entrate, trattandosi di un edificio condominiale a prevalenza residenziale (>50%), l’ammontare massimo sarà calcolato sulle 11 unità immobiliari costituenti il condominio e quindi:

  • 410.000 euro ( 40.000 euro per 8 unità e 30.000 euro per 3 unità) per l’isolamento termico a cappotto;
  • 205.000 euro (20.000 euro per 8 unità e 15.000 euro per 3 unità) per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione.

L’Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che per i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento si utilizzano:

  • i prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti;
  • in alternativa, i prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI – Tipografia del Genio Civile;
  • oppure, nel caso nessuno dei suddetti prezzari riporti le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso;

come previsto nell’Allegato A al Decreto MiSE 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti tecnici).

Limite di spesa complessivo

L’Agenzia delle Entrate ha, infine, ricordato la sua circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 con la quale ha chiarito che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa cosi determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà (o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio) anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it