Superbonus 110%, sconto in fattura e vendita dell'immobile: il Fisco sulla plusvalenza

Cosa accade nel caso di vendita infraquinquennale di un'immobile sul quale sono stati realizzati degli interventi edilizi che hanno avuto accesso alla detrazione fiscale del 110% (superbonus) mediante sconto in fattura del fornitore?

Superbonus 110%, sconto in fattura e vendita dell'immobile: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Ecco una domanda interessante sottoposta all'Agenzia delle Entrate che ha fornito la risposta n. 204 del 24 marzo 2021 in riferimento all’istanza presentata da un contribuente proprietario di una unità immobiliare, facente parte di un condominio mimino, dotato di proprio codice fiscale, composto da sei unità immobiliari.

Il condominio ha approvato la realizzazione di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico e fruire delle superbonus 110% previsto dall'articolo 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio).

Oltre a questi, l’istante intende sostituire i serramenti della sua unità immobiliare come intervento trainato che accede al bonus 110%.

Il condominio ha anche deliberato di optare per lo sconto in fattura applicato dall'impresa edile che sta effettuando i lavori, che ammonta, per la parte di competenza dell'Istante, ad euro 70.000,00. Anche per la sostituzione dei serramenti interni all'unità immobiliare, l'Istante ha optato per lo sconto in fattura, per una spesa complessiva di euro 10.000,00.

Tanto premesso, l'Istante fa presente che ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita della predetta unità immobiliare e, trattandosi di vendita infraquinquennale, chiede di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale (70.000,00 euro), sia quella per la sostituzione dei serramenti interni (10.000,00 euro).

Superbonus 110%, sconto in fattura e vendita dell'immobile: il parere dell'Agenzia delle Entrate

Dopo aver ricordato il quadro normativo, i presupposti, i requisiti, le tipologie di intervento realizzabili e le opzioni alternative alla fruizione diretta della detrazione del 110%, l’Agenzia delle Entrate è entrate nel merito della domanda.

Su questa il Fisco ha ricordato l'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, per il quale si considerano redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Tali plusvalenze sono costituite «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

Condizione per l'imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell'immobile intervenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni, ossia con esclusione dei beni acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La ratio sottesa alla norma in esame è quella di assoggettare a tassazione i guadagni (rectius, la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l'intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell'immobile e quella di vendita dello stesso.

Il calcolo delle plusvalenze

Per il calcolo delle plusvalenze, la sentenza della Corte di Cassazione n. 16538 del 22 giugno 2018, afferma "premesso che il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (...) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s'intendono "quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo". Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene".

Sulla base di tale principio, la Corte di Cassazione conclude affermando che "sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (...) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D'altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene".

Le plusvalenze, il superbonus e lo sconto in fattura

In definitiva, le spese trainanti per le parti comuni e trainate per le parti private rientrano tra le spese incrementative, nell'accezione formulata dalla Cassazione, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. Tali spese, pertanto, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell'immobile, ai sensi del citato articolo 68 del TUIR, tra i costi inerenti all'immobile medesimo.

Risulta irrilevante la circostanza che le spese in questione diano diritto al Superbonus, in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa appena richiamata. Risulta, altresì, irrilevante, ai medesimi fini che per le predette spese l'Istante eserciti l'opzione per il cd. sconto in fattura, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.

Una diversa interpretazione determinerebbe una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale - ancorché fruito sotto forma di sconto in fattura - mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza ex articolo 68, comma 1, del TUIR.