Abitabilità negata in caso di abusi edilizi

Certificato di abitabilità e edifici abusivi: per ottenerlo è necessario essere in possesso di adeguato titolo edilizio, compreso l’eventuale permesso di costruire in sanatoria e lo ricorda ancora una volta il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7285/2021.

Certificato abitabilità e abusi edilizi: la sentenza del Consiglio di Stato

Nel caso in esame, era stato fatto ricorso contro il diniego di concessione edilizia in sanatoria per mancato rispetto delle norme a tutela della proprietà del ricorrente e per violazione delle altezze minime di abitabilità secondo quanto previsto all’art. 35, comma 20 della legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio).

I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato che il rilascio di certificato di agibilità sottende a una trama normativa individuata negli articoli 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia): tra i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità vi è proprio quello della conformità delle opere realizzate rispetto al titolo edilizio.

Ciò significa che sussiste inevitabilmente un collegamento funzionale tra i due provvedimenti e che in caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato, il certificato di agibilità va negato. Conseguentemente, la validità e l'efficacia del permesso di costruire possono condizionare quelle del certificato di agibilità.

Certificato di agibilità su edifici condonati

Considerato che nel caso in esame erano state violate le altezze previste dalle norme di rango primario, la sanatoria non poteva essere concessa e il rilascio del certificato di agibilità doveva essere negato: infatti resto, ai sensi dell'art. 35, comma 20, della legge n. 47/1985 il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio può avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute.

La vicinitas legittima l’interesse a ricorrere

Inoltre il Consiglio ha ricordato che in materia edilizia la vicinitas è una circostanza sufficiente a comprovare la sussistenza sia della legittimazione che dell'interesse a ricorrere, senza che sia necessario al ricorrente allegare e provare di subire uno specifico pregiudizio per effetto dell'attività edificatoria intrapresa sul suolo limitrofo.

È evidente, infatti, che nel caso del proprietario frontista, questo ha un interesse specifico al rispetto della disciplina edilizia, che detta le regole per l’esercizio dello jus edificandi non solo nell’interesse del proprietario costruttore, ma anche al fine di un ordinato sviluppo urbano: pertanto il proprietario frontista che si opponga alla realizzazione di un immobile abusivo non deve fornire dimostrazioni specifiche in ordine alla sussistenza di un danno ulteriore rispetto a quello derivante dalla realizzazione di un immobile non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia.

Consiglio di Stato: niente certificato di abitabilità se immobile è abusivo

Pertanto, il Consiglio ha respinto l’appello in ogni sua parte e confermato la sentenza di primo grado: senza permesso di costruire in sanatoria la legge non permette il rilascio del certificato di abitabilità u un immobile in quanto abusivo.