Abusi edilizi e agibilità: le procedure per la sanatoria e la demolizione

SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e SCIA in sanatoria. In edilizia sono 3 le segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA) previste all'interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ognuna delle quali utilizzabile solo in determinati contesti e con effetti specifici. Così come il rilascio o l'attestazione dell'agibilità è cosa diversa dalla regolarità urbanistico edilizia di un immobile.

Abusi edilizi e SCIA: nuovo intervento del Consiglio di Stato

Se ne parla nella sentenza n. 2461/2023 del Consiglio di Stato che ci consente di chiarire le differenze e gli ambiti di utilizzo delle SCIA presenti all'interno dei seguenti articoli del Testo Unico Edilizia:

• art. 22 - Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività;
• art. 23 - Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire;
• art. 37 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità.

Nel caso oggetto del nuovo intervento dei giudici di Palazzo Spada viene appellata una sentenza di primo grado che aveva respinto il ricorso presentato per l'annullamento di un'ordinanza di demolizione. Gli abusi oggetti del giudizio sono:

Gli abusi contestati nell’ordinanza di demolizione impugnata in primo grado sono i seguenti:

1. tettoia con struttura in legno e copertura in lamiere coibentate con sottostante tavolato in legno su cui si svolge l'attività di sala ristorante ed avente le dimensioni di circa m. 25 x 7 ed altezza media di metri 3 per un volume totale di circa mc 525;
2. volume ex novo con struttura in legno e muratura di pietrame calcareo, copertura a solaio con sottostanti travi in legno, usata come terrazzo (sala ristorante) e copertura a falda inclinata con listelli in legno e pannelli in materiale traslucido (zona di passaggio), avente le dimensioni di circa m 8,00 x 5,50 ed altezza media 3,50 (sala ristorante) e circa m. 4,00 x 1,50 ed altezza media di metri 3,50 (zona di passaggio) per un volume totale di circa mc 175,00;
3. installazione di un gazebo con struttura metallica e copertura in telo in materiale plastico di colore bianco avente la dimensione di circa mt. 4,00 x 4,00 ed altezza media di mt. 3,50;
4. installazione di n. 2 unità esterne di trattamento d'aria;
5. cambio di destinazione d'uso dell'intero fabbricato riportato al NCEU al mappale n. 22 del foglio 7 del Comune di Sorrento, dalla pregressa destinazione di fabbricato rurale all'attuale destinazione di locale ad uso commerciale (C/1);
6. apertura di un piccolo vano finestra, avente le dimensioni di circa m 1,10 x m 0,40 al primo piano sul prospetto sud-ovest dell'edificio;
7. realizzazione di un cunicolo di passaggio al piano terra sul lato nord-ovest dell'edificio, per consentire il collegamento tra la scala principale e la volumetria abusiva descritta al punto 1);
8. realizzazione di un terrazzino al primo piano dell'edificio al lato sud-est avente le dimensioni di circa mt. 10 per mt. 1,40 per il collegamento tra il terrazzo al primo piano lato sud-ovest e l'area esterna a quota del primo piano lato nord-est;
9. demolizione di un setto murario portante al primo piano (attuale cucina) al fine di configurare il primo piano dell'edificio come un unico ambiente;
10. realizzazione di una canna fumaria in pietrame calcareo;
11. manufatto ad uso deposito ubicato in adiacenza alla tettoia per il quale è stata presentata pratica di condono edilizio di cui alla L. 724/94, la quale allo stato non risulta integrata;
12. volumi ubicati alle spalle della sala di cui al punto 2 utilizzati come locali tecnici e servizio igienici;
13. opere di sistemazione esterna;
14. servizi igienici a servizio della sala ristorante di cui al punto 1.

Verifica di conformità edilizia e Agibilità

Il primo punto su cui si è concentrato il TAR è la lamentata contraddittorietà dell'ingiunzione a demolire con l'agibilità dei locali. I giudici hanno confermato che ordinanza di demolizione e agibilità dei locali sono due provvedimenti tesi a soddisfare esigenze differenti:

• il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile ha lo scopo di verificarne le condizioni di sicurezza;
• quello di sanzionatorio edilizio ha l’obiettivo di assicurare il rispetto delle prescrizioni in materia urbanistica.

Tesi confermata anche dal Consiglio di Stato che ha osservato come il rilascio del certificato di agibilità di un immobile non attesta la regolarità edilizia ed urbanistica dello stesso. Si tratta di provvedimenti che presidiano interessi diversi:

• il primo è diretto ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’edificio;
• mentre il titolo edilizio attesta la regolarità edilizia e urbanistica.

La mancanza del titolo edilizio comporta la sanzionabilità dell'attività realizzata. Ne discende che il rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della sanzione demolitoria irrogata. Al contrario la mancanza del titolo edilizio depone per l’illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall’art. 24, comma 1, del DPR n. 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.

SCIA e SCIA in sanatoria

Andiamo adesso alla parte più interessante della sentenza che riguarda le procedure di regolarizzazione di un immobile a seguito di ordinanza di demolizione. L'appellante ritiene che la presentazione della SCIA alternativa al permesso di costruire ai sensi dell'art. 37 del Testo Unico Edilizia lo avrebbe legittimato sia per la demolizione della parte delle opere di cui all’ordinanza, sia per la sanatoria delle restanti opere, di cui alla stessa ordinanza.

Il Comune, viceversa, ha osservato che la SCIA legittimerebbe soltanto la demolizione (peraltro già intimata con l’ordinanza impugnata) mentre per le restanti opere, solo dopo la demolizione potrebbe essere presentata l’istanza di concessione in sanatoria.

Condividendo la tesi del Comune e del TAR, anche il Consiglio di Stato ha rilevato che l’art. 23 del testo unico dell’edilizia si riferisce alle sole opere da eseguire e non già a quelle già eseguite, quindi la SCIA ivi prevista non può essere presentata per sanare opere già realizzate, essendo a tal fine necessario un diverso procedimento che, nel caso di specie, gli appellanti non hanno attivato.

Quindi correttamente il Comune ha evidenziato nella richiamata nota di chiarimenti che le uniche opere da eseguire sono quelle di demolizione, rilevando peraltro l’inutilità a tal fine della SCIA, atteso che le opere in questione sono da demolirsi già per effetto dell’ordinanza n. 185 del 22 settembre 2016, rispetto alla quale il ripristino, non ancora effettuato, è in evidente ritardo né può essere ulteriormente procrastinato.

Non coglie nel segno la censura per cui il Comune non avrebbe esercitato nei termini il potere inibitorio e, quindi, il titolo “in sanatoria” si sarebbe consolidato, per l’evidente ragione che il consolidamento conseguente all’assenza di inibizione può legittimamente formarsi solo in presenza di una istanza ritualmente formulata.

Nel caso di specie, la SCIA presentata non è lo strumento idoneo per richiedere il titolo in sanatoria, sicché sulla stessa non può essersi consolidato alcun titolo abilitativo per le opere abusive delle quali è stata già intimata la demolizione.

Ne discende che, stante la volontà della parte di procedere alla demolizione (parziale) delle opere, tanto da legittimarla con SCIA, l’appello proposto avverso l’ordinanza di demolizione, può considerarsi improcedibile solo limitatamente alle opere indicate nella SCIA come oggetto di demolizione.

Analoga sorte non segue, tuttavia, quanto alla parte dell’ingiunzione di demolizione che riguarda le restanti opere, le quali non sono affatto sanate, in forza della richiamata SCIA, come opina la parte appellante essendo necessaria, a tale fine, la presentazione di rituale istanza di accertamento di conformità.