Abusi edilizi: la differenza tra pertinenza e nuova costruzione

Il concetto di pertinenza, sicuramente più ristretto in senso urbanistico rispetto alla nozione inserita nel codice civile, è spesso utilizzato dai privati per cercare di sanare abusi edilizi, qualificabili invece come nuove costruzioni realizzate in assenza di adeguato titolo abilitativo.

Sanatoria edilizia: quando la nuova costruzione non è una pertinenza

Ne è un tipico esempio il caso affrontato dal Tar Campania, con la sentenza del 27 dicembre 2023, n. 7234, con la quale ha respinto il ricorso proposto contro il diniego di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) da parte di un’Amministrazione comunale, in relazione alla costruzione di un muro di cinta in cemento armato, in zona a destinazione agricola.

Secondo il ricorrente si sarebbe trattato di una semplice recinzione, di pertinenza all'area dove aveva un'autoffcina, e per questo motivo sottoposta tutt’al più al regime di SCIA e non alla richiesta di permesso di costruire.

Di diverso avviso il TAR: la zona in cui è stato realizzato il muro è una zona agricola dove sono ammesse solo costruzioni destinate ad attività ad esse collegate, salvo il recupero dell'edilizia esistente senza incremento del carico insediativo. Di qui la ritenuta incompatibilità dei manufatti con la vigente strumentazione urbanistica e la conseguente reiezione dell’istanza di sanatoria.

La pertinenza in ambito urbanistico-edilizio

Per altro, l’opera andava qualificata come nuova costruzione e non come pertinenza: quest’ultima, sul piano urbanistico – edilizio è limitata ai soli interventi accessori di modesta entità e privi di autonomia funzionale

Sul piano urbanistico, la pertinenza è concetto meno ampio di quello definito dall'art. 817 c.c. e, dunque, non può consentire la realizzazione di opere di grande consistenza soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato principale; il carattere pertinenziale in senso urbanistico va, quindi, riconosciuto alle opere che, per loro natura, risultino funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale, siano prive di autonomo valore di mercato e non siano valutabili in termini di cubatura (o comunque dotate di volume minimo e trascurabile), in modo da non poter essere utilizzate autonomamente e separatamente dal manufatto cui accedono.

Nel caso in esame, non si parla di pertinenza ma di manufatto realizzato su un distinto lotto di terreno che, sebbene confinante con quello sul quale vi è l’attività del ricorrente, è nettamente distinto per destinazione e classificazione. Un manufatto di dimensioni tali da essere soggetto al rilascio del permesso di costruire.

La definizione di nuova costruzione

Si deve infatti qualificare l'intervento edilizio quale nuova costruzione, quello che abbia l'effettiva idoneità di determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie, modificando l’assetto del territorio, avuto riguardo alla sua struttura e all'estensione dell'area relativa. Questo concetto comprende qualunque manufatto autonomo, ovvero modificativo di altro preesistente, che sia stabilmente infisso al suolo o ai muri di quello preesistente, ma comunque capace di trasformare in modo durevole l'area coperta, ovvero ancora le opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi.

Il ricorso è stato quindi respinto: il muro di cinta non era una pertinenza che possa intaccare le ragioni sostanziali del diniego di accertamento di conformità, correlate alla incompatibilità dell’intervento con la vigente strumentazione urbanistica comunale.