Abusi edilizi: occhio al concetto di pertinenza

Non sono qualificabili come pertinenziali le opere che, pur essendo legate da un vincolo di servizio al bene principale, non siano coessenziali, ma solo ulteriori allo stesso. Questo perché la nozione civilistica di pertinenza va distinta da quello disposta in materia urbanistica, che è molto più stringente e richiede l’esistenza di un oggettivo nesso funzionale con il bene principale, che non consenta altro uso oltre a quello di “cosa ad uso pertinenziale durevole”.

Pertinenza in ambito urbanistico: quali caratteristiche?

A ribadirlo è il TAR Sicilia con la sentenza n. 776 del 26 febbraio 2024, con la quale è stato rigettato il ricorso proposto contro l’ordinanza di demolizione relativa ad opere abusive realizzate senza il permesso di costruire.

Gli abusi oggetto dell’ordinanza di demolizione impugnata consistevano in particolare nella realizzazione senza titoli di:

• una tettoia di 50 mq circa, con pilastri in muratura e struttura orizzontale in travi e tavole di legno;
• una cisterna coperta e locale tecnico in aderenza alla stessa;
• un muretto divisore interno in muratura;
• un locale garage di 30 mq circa, più manufatto coperto in aderenza allo stesso.

Ai giudici non è risultata condivisibile la tesi secondo cui tali opere sarebbero state solo beni pertinenziali di un immobile principale, in quanto, ai fini urbanistici, non è sufficiente che la pertinenza non abbia una sua autonomia funzionale, ma è necessario anche che l’opera non vada ad aggiungere un ulteriore manufatto rispetto a quello principale, e che non occupi un’area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata.

Se quindi, come nel caso in esame, le opere non risultano coessenziali all’immobile principale - ma risultano suscettibili di utilizzo autonomo e separato e occupanti aree e volumi diversi rispetto allo stesso - non possono essere considerate solo pertinenze, e necessitano quindi del permesso di costruire.

Tettoie: quando serve il permesso di costruire

Il TAR ha ribadito in primo luogo che appartengono al regime dell’edilizia libera solo le tettoie per le quali risulti evidente e riconoscibile, per conformazione e dimensioni ridotte, la loro esclusiva finalità di arredo, o di riparo e protezione, in riferimento all’immobile principale.

Richiedono il permesso di costruire, invece, le tettoie con dimensioni tali da comportare una visibile alterazione al bene principale o a parti dello stesso, perché in quel caso si determina una durevole trasformazione del territorio con conseguente incremento del carico urbanistico, ovvero si va a realizzare una vera e propria “nuova costruzione”, ai sensi dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Cisterne, recinzioni e garage non sono pertinenze

Per quanto riguarda gli altri abusi, in base alla normativa regionale, il permesso di costruire risulta necessario anche per tutte le cisterne che non siano interrate, e per tutte le recinzioni che comportano un’apprezzabile alterazione ambientale, estetica e funzionale del territorio.

In particolare per quanto riguarda le recinzioni, si osserva che bisogna valutare l’obbligo o meno del titolo edilizio in base a due parametri: natura e dimensioni, destinazione d’uso e funzione. Esclusivamente le recinzioni precarie e di immediata asportazione possono rientrare nell’edilizia libera, mentre necessitano del titolo le strutture permanenti realizzate con materiali tipicamente edilizi, come ad esempio il muretto in muratura realizzato dal ricorrente.

Il TAR conferma infine che anche il garage necessitava del permesso di costruire, in quanto è risultato essere un manufatto del tutto autonomo rispetto all’immobile principale, che occupa un’area ulteriore e diversa rispetto a quella già occupata.

La qualifica di pertinenza urbanistico-edilizia, in conclusione, è attribuibile esclusivamente alle opere di modestissima entità, che non si caratterizzino per una propria autonomia e che non siano in alcun modo suscettibili di utilizzo economico diverso e separato rispetto al bene principale. Il ricorso quindi è stato respinto.