Abusi edilizi e ordine demolizione: si può sanare dopo 90 giorni?

La normativa edilizia (il d.P.R. n. 380/2001) prevede un iter molto preciso per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Un percorso denso di problematiche connesse (purtroppo) anche all'inerzia della pubblica amministrazione e agli eventi che possono accadere a seguito di una ordinanza di demolizione. Come ad esempio la presentazione di un'istanza di permesso di costruire in sanatoria.

Abusi edilizi e ordine demolizione: interviene la Cassazione

Ne parliamo attraverso un'interessante pronuncia della Corte di Cassazione che con la sentenza n. 35484/2021 ci consente di approfondire non solo l'iter previsto all'art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) ma anche gli effetti generati dal comma 3 con il quale viene previsto cosa accade se entro 90 giorni dall'ordinanza il proprietario non provvede autonomamente alla demolizione dell'abuso.

Per comprendere il percorso della sentenza di Cassazione, è utile ripercorrere cronologicamente la vicenda:

• 03/06/2008 - con ordinanza notificata il 06/06/2008, l'amministrazione ingiunge alla demolizione dell'opera realizzata in assenza di permesso di costruire;
• 21/07/2009 - il proprietario chiede il rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
• 03/11/2009 - la sentenza del Tribunale condanna il proprietario e ordina la demolizione entro sessanta giorni dalla irrevocabilità della sentenza;
• 19/06/2012 - la richiesta di sanatoria viene respinta;
• 26/05/2017 - la medesima amministrazione rilascia il permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione di un sottotetto non abitabile.
• 07/10/2019 - il ricorrente chiede la revoca della condanna o comunque della "pena accessoria" con contestuale riconoscimento del beneficio della sospensione condizionale della pena in conseguenza del sopravvenuto conseguimento della concessione in sanatoria con la opportuna rideterminazione della pena.

Ordinanza di demolizione e Sanatoria edilizia

Sugli effetti della richiesta di sanatoria edilizia la giurisprudenza si è espressa molte volte. Il caso in questione, però, è molto diverso e lo analizza bene la Corte di Cassazione.

Gli ermellini, infatti, hanno rilevato che il permesso di costruire in sanatoria risultava illegittimo in quanto emesso a favore di un soggetto che non era più titolare del bene, spettando al Comune di stabilire se mantenere o demolire l'opera. Nel caso di specie il Giudice dell'esecuzione ha ritenuto che il permesso di costruire in sanatoria non potesse essere rilasciato dal Comune a favore di persona non più titolare del bene siccome acquisito al patrimonio comunale a seguito dell'inottemperanza all'ordine di demolizione.

L'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire emessa dall'Autorità amministrativa determina l'automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera e dell'area pertinente. L'effetto acquisitivo si verifica senza che sia necessaria né la notifica all'interessato dell'accertamento dell'inottemperanza né la trascrizione, in quanto il primo atto ha solo funzione certificativa dell'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, costituendo titolo per l'immissione in possesso, mentre la trascrizione serve a rendere opponibile il trasferimento ai terzi a norma dell'art. 2644 del codice civile.

Il permesso di costruire in sanatoria: entro quando richiederlo

Nel caso oggetto della sentenza, il ricorrente non solo non aveva ottemperato all'ordine di demolizione ma non aveva nemmeno presentato domanda di sanatoria nei novanta giorni successivi alla notificazione dell'ordine stesso (effettuata il 06/06/2008). Solo il 21/07/2009 aveva presentato domanda, peraltro respinta.

L'art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce che il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza dei termini di cui agli artt. 31, comma 3, 33, comma 1, e 34, comma 1, stesso decreto e, comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

La presentazione della domanda di accertamento di conformità successiva alla emanazione dell'ordinanza di demolizione comporta che l'Amministrazione non può che constatare che l'istanza è stata presentata da chi non sia più proprietario, se essa è stata proposta dopo l'acquisizione ipso iure della proprietà ai sensi dell'art. 31, comma 3, del testo unico edilizia, per il decorso del termine di novanta giorni.

I limiti temporali posti dall'art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, alla facoltà del responsabile dell'abuso o dell'attuale proprietario del bene di chiedere il rilascio del permesso di costruire entro il termine di cui all'art. 31, comma 3, d.P.R. n. 309 del 1990, sono coerenti con le conseguenze dell'inutile spirare di tale termine, privando di legittimazione alla domanda il loro inutile decorso chi non è più proprietario del bene stesso.

Una volta acquisita al patrimonio comunale, solo il Comune può stabilire, con deliberazione consiliare, l'esistenza di prevalenti interessi pubblici sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali. La spoliazione di diritto della proprietà del bene sottrae sostanza giuridica all'interesse vantato nei suoi confronti dal precedente proprietario degradandolo a mero interesse di fatto che, privandolo della legittimazione ad agire in difesa del bene stesso, impedisce persino la restituzione in suo favore caso di dissequestro.

Ne consegue, che il rilascio di concessione o permesso in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non presuppone, quale atto implicito, la rinuncia da parte del Comune al diritto di proprietà sull'opera abusiva già acquisita al suo patrimonio a seguito del decorso del termine di 90 giorni dalla notifica dell'ordine di demolizione, non essendovi coincidenza, sul piano della competenza, tra l'organo adottante l'atto presupponente (permesso in sanatoria) - ufficio tecnico comunale - e l'organo competente alla adozione dell'atto presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuarsi in distinti e superiori organi comunali.

L'iter della demolizione

Appare utile ricordare che per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, l'art. 31 del testo unico edilizia prevede:

• ordinanza di demolizione con indicazione dell'area;
• se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune;
• l'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di 90 giorni, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente;
• l'autorità competente, constatata l'inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti;
• i proventi delle sanzioni spettano al Comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all'acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico;
• l'opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell'abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell'assetto idrogeologico;
• il segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione nell'albo comunale, i dati relativi agli immobili e alle opere realizzati abusivamente, oggetto dei rapporti degli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e trasmette i dati anzidetti all'autorità giudiziaria competente, al presidente della giunta regionale e, tramite l'ufficio territoriale del governo, al Ministro delle infrastrutture e dei trasporti;
• per le opere abusive, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all'articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.