Abusi edilizi: senza doppia conformità niente sanatoria

Dopo i condoni edilizi arrivati con le 3 leggi speciali del 1985, 1994 e 2003 che hanno consentito la regolarizzazione di abusi edilizi di tipo sostanziale, le uniche possibilità di sanatoria offerta dall'attuale normativa edilizia (d.P.R. n. 380/2001) risultano essere molto più stringenti e limitate solo a due fattispecie distinte.

Sanatoria edilizia: le due possibilità del Testo Unico Edilizia

La sanatoria edilizia può infatti essere ottenuta:

• con l'accertamento di conformità (art. 36 e 37 del d.P.R. n. 380/2001);
• mediante fiscalizzazione ma solo a seguito di permesso di costruire annullato (art. 38 del d.P.R. n. 380/2001).

Quello della fiscalizzazione è un tema molto delicato, affrontato numerose volte dai tribunali, che in realtà è contenuto anche agli articoli 33 (interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità) e 34 (interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire).

La differenza tra questi due articoli e l'art. 38 sta nel fatto che nei primi due casi la sanzione alternativa alla demolizione (fiscalizzazione) non produce alcun effetto sanante sull'abuso che diventa tollerato a seguito di una attenta valutazione del dirigente o il responsabile dell’ufficio che, appurato durante la fase esecutiva della demolizione che questa non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Nel caso di permesso di costruire annullato, invece, a seguito della stessa valutazione del dirigente o responsabile dell'ufficio, il pagamento della sanzione produce gli stessi effetti dell'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Si ottiene, dunque, il permesso di costruire in sanatoria anche senza il possesso del requisito principale previsto dalla normativa: la doppia conformità.

Doppia conformità: interviene il Consiglio di Stato

Sulla doppia conformità è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 4 luglio 2023, n. 6537 resa in riferimento alla richiesta di annullamento di una decisione del TAR che a sua volta aveva confermato il rigetto di un'istanza di accertamento di conformità presentata ai sensi dell'art. 36 del T.U. Edilizia per mancanza del requisito della “doppia conformità”.

Secondo il ricorrente l'amministrazione avrebbe dovuto valutare l'assenza di conformità alle regole edilizie e urbanistiche vigenti al momento della realizzazione dell'abuso che sarebbe stato realizzato parecchi anni prima. L'appellante denuncia una irragionevolezza della decisione e del provvedimento di diniego adottato dall’amministrazione in applicazione di una disciplina urbanistica ed edilizia, a suo dire, ormai del tutto superata e “inattuale”.

No doppia conformità, no sanatoria

Tesi del tutto disattesa dal Consiglio di Stato che ha ricordato il principio cardine che regola le possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del T.U. Edilizia. L'accertamento di conformità consente la sanatoria di manufatti solo se conformi agli strumenti urbanistici vigenti sia all’epoca di realizzazione dell’opera abusiva, sia al momento della presentazione dell’istanza (requisito della cd. “doppia conformità).

La giustizia è ormai pacifica nel ritenere che il procedimento per la verifica di conformità ai sensi dell'art. 36 sfocia in un provvedimento di carattere assolutamente vincolato, il quale non necessita di altra motivazione oltre a quella relativa alla corrispondenza (o meno) dell'opera abusiva alle prescrizioni urbanistico - edilizie (e a quelle recate da normative speciali in ambito sanitario e/o paesaggistico) sia all'epoca di realizzazione dell'abuso sia a quella di presentazione dell'istanza ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001.

Ciò determina che in sede di accertamento di conformità è interamente a carico della parte l'onere di dimostrare la c.d. doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia, attesa la finalità dell'istituto in parola, secondo il quale presupposto indefettibile per il rilascio del permesso in sanatoria è la c.d. doppia conformità, vale a dire la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

Nel caso di specie, tra l'altro, sia al momento della realizzazione che al momento di presentazione della domanda di sanatoria la suddetta condizione non poteva dirsi realizzata per la vigenza della disciplina più restrittiva del programma di fabbricazione, pacificamente violata. Correttamente, dunque, l’amministrazione ha rigettato la domanda della società richiedente, come riconosciuto dal T.a.r. nella sentenza appellata.