Agevolazioni fiscali per box auto e pertinenze: i requisiti richiesti

Se acquisto un box lontano da casa, esso può essere considerato una pertinenza dell’immobile dove abito e può godere del sistema prezzo-valore?

Agevolazioni acquisto box e pertinenze: la risposta del Fisco

È questo il tema della risposta n. 33/2022 dell’Agenzia delle Entrate, inerente proprio il riconoscimento della pertinenzialità di un box situato non in continuità con un immobile e dell’applicazione di quanto disposto dall'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 (Legge Finanziaria 2006).

In particolare, l'istante è comproprietario per un sesto di un appartamento in cui vive per 9 mesi l’anno ed è promissario acquirente di un box auto situato nello stesso Comune. I due immobili si trovano a poco più di un km di distanza. Nell’operazione di acquisto del box, esso può essere configurato come una pertinenza oppure no? Inoltre può avvalersi del sistema prezzo-valore ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali?

Il sistema prezzo-valore

Nel rispondere, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il comma 497 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2006 dispone che “in deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento”.

Questo è il cosiddetto sistema prezzo-valore, consistente nella tassazione del trasferimento di proprietà di un immobile sulla base del valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita. Il sistema-valore è ammesso solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e non si applica alle vendite assoggettate a Iva.

La nozione di pertinenza in ambito fiscale

Come chiarito dalla risoluzione 11 aprile 2008, n. 149/E in campo fiscale non esiste una nozione di pertinenza divergente da quella di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

Al fine della qualificazione della natura pertinenziale di un bene anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la sussistenza di due requisiti:

• uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
• uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale.

Sempre nella risoluzione n. 149/E dell’11 aprile 2008, è stato precisato che affinché il meccanismo del "prezzo-valore" risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell'atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale e l'immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale.

Il regime agevolato può riguardare una molteplicità di pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipologia purché, ovviamente, sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale, il quale, ai fini del godimento della disposizione in esame, deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo.

Relazione pertinenziale: l'utilità è per il bene principale e non per il proprietario

Da questo punto di vista, la Corte di Cassazione ha più volte sottolineato l'esigenza che nella "relazione pertinenziale", l'utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario. Infatti, sebbene la Suprema Corte abbia precisato che "il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale", la stessa giurisprudenza di legittimità ha ribadito che al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale, la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l'utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa.

In riferimento al trattamento fiscale previsto per l'acquisto della "prima casa", è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa".

Quindi, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente e oggettivamente l'utilità dell'abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi "prossimi" tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte. Inoltre, la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, ha ribadito che il requisito della "destinazione a servizio" è un elemento essenziale e la pertinenza deve essere posta in "prossimità" dell'abitazione principale acquistata con l'agevolazione "prima casa".

Nel caso in esame, considerato che:

• l'istante è comproprietario per la sola quota di un sesto di un appartamento;
• intende destinare a pertinenza di detto immobile un box sito a oltre un km di distanza;
• non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità,

non si configurano i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e non si può applicare il sistema prezzo-valore nell’acquisto del bene.