Ante '67 e cambio destinazione d'uso: chiarimenti dal Consiglio di Stato

La legge n. 765/1967, come abbiamo già evidenziato altre volte, costituisce un importante spartiacque nella qualificazione di eventuali abusi edilizi, con interpretazioni, anche da parte della stessa giurisprudenza, non sempre univoche.

Cambio destinazione d'uso ed edifici ante '67: occhio alla classificazione

Ne è conferma la sentenza del 12 giugno 2023, n. 5739, con la quale il Consiglio di Stato ha dato ragione ai proprietari di un immobile situato in zona rurale e che si erano visti annullare in autotutela una SCA, per cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale e frazionamento in 3 distinte unità immobiliari.

L'edificio, una casa costruita negli anni '40, non aveva mai avuto come utilizzo quello agricolo e la dicitura “rurale” negli atti notarili, è dipesa solo dal fatto che si trovava in aperta campagna. La zonizzazione del territorio è avvenuta infatti solamente in virtù della legge n. 1187/1968 che ha qualificato l’area come destinata a uso agricolo (zona E), mentre l’immobile aveva le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A1-A8, preesistente alla zonizzazione e non funzionale ad alcuna attività del fondo.

Sostanzialmente, il Comune prima e il TAR dopo, avrebbero applicato retroattivamente e in maniera impropria la connotazione di ruralità in forza della pianificazione territoriale introdotta negli anni Ottanta, a fronte di un indiscutibile natura residenziale del manufatto, edificato a fini abitativi in epoca assai precedente alla zonizzazione.

La sentenza del Consiglio di Stato 

Il Consiglio ha accolto il ricorso: il TAR ha fatto prevalere elementi formali, in particolare la circostanza che l’immobile si trovi in una zona che in passato era definita “rurale”, intendendo semplicemente “in campagna”, e attualmente a destinazione agricola a seguito della zonizzazione del territorio comunale, senza tenere conto che l’immobile fosse "ante '67", quindi costruito prima dell'approvazione della legge n. 765/1967, a partire dalla quale non è stato più possibile realizzare in quell'area fabbricati ad uso residenziali che non fossero collegati all’esercizio dell’attività agricola.

Peraltro per poter effettuare l’attribuzione di ruralità a determinati immobili è necessario soddisfare i requisiti indicati dall’art. 9, commi 3, 4 e 5, del D.L. n. 557/1993 che non si attagliano affatto all’immobile in esame tant’è che il fabbricato è stato accatastato in categoria A3, cioè abitazione di tipo economico, senza contestazioni né da parte del Comune né dall’Agenzia del territorio, mentre se fosse stato un immobile rurale la categoria da applicare sarebbe statat A6.

Inoltre, specifica Palazzo Spada, l’immobile era dotato del certificato di agibilità e il riferimento circa la ruralità descriveva in modo atecnico la sua collocazione in campagna, ma non può avere rilievo sul piano edilizio.

Per queste ragioni la presunzione che la S.C.A. annullata avesse determinato un illegittimo mutamento della destinazione d’uso, è fondata su un presupposto che non tiene conto della vicenda storica dell’immobile, dal momento che all’epoca della sua costruzione era vigente la legge n. 1150/1942, che non prevedeva licenza edilizia fuori dei centri abitati; non essendovi alcuna zonizzazione del territorio, frutto della legislazione urbanistica successiva, motivo per cui era stato possibile costruire un’abitazione sul terreno agricolo.