Ante '67 e sanatoria edilizia: cosa cambia con la riforma?

Parlare di normativa edilizia non è mai semplice né banale. L'attuale quadro normativo è composto dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) sul quale hanno un effetto determinante un centinaio di modifiche arrivate in questo ventennio di applicazione, norme risalenti ad epoche remote, 3 leggi speciali sul condono edilizio e tanta (tantissima) giurisprudenza.

Ante '67: facciamo attenzione

Uno dei termini più ricorrenti per chi si occupa di edilizia e urbanistica è "ante '67". Una parola che discende dalla Legge Ponte 6 agosto 1967, n. 765 (Gazzetta Ufficiale 31/08/1967, n. 218) che ha modificato ed integrato la Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150e che ha anche creato molte aspettative tra chi era convinto bastasse certificare la data di realizzazione di un immobile come "antecedente all'1 settembre 1967" per considerare l'intervento "legittimo" (con tutte le conseguenze relative alle compravendite immobiliari o ai successivi interventi).

In realtà, la Legge Ponte ha "solamente" esteso a tutto il territorio nazionale l'obbligo di dotarsi dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sull'attività costruttiva edilizia (regolamento edilizio). Un obbligo già presente con la prima legge urbanistica del 1942 che prevedeva l'obbligo di dotarsi di licenza edilizia per alcuni territori (aree già urbanizzate) oltre che da molti piani regolatori e regolamenti edilizi (anche prima del 1942).

Proprio per questo motivo, per stabilire la legittimità di un intervento (e quindi dell'immobile) occorre verificare se lo stesso sia stato realizzato in epoca e in un'area in cui era obbligatoria la licenza edilizia. Non è, infatti, sufficiente la condizione di "ante '67" sulla quale occorre appurare anche l'assenza di regole costruttive nel territorio in cui l'intervento è stato realizzato.

Lo stato legittimo

Lo stesso art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia ha abbandonato l'idea di "ante '67" nella definizione di "stato legittimo" dell’immobile o dell’unità immobiliare. Nella formulazione inserita dall'art. 10, comma 1, lettera d) del Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), lo stato legittimo relativo agli "immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio", è desumibile "dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Si fa, quindi, riferimento all'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, che cambia per ogni territorio.

Cosa cambia con la riforma del d.P.R. n. 380/2001

È in corso di lavorazione il progetto di riforma del d.P.R. n. 380/2001 che dovrebbe vedere la luce nel 2024 dopo che sarà predisposta dal Parlamento una legge delega al Governo. Si tratterà di un Decreto Legislativo che dovrebbe essere realizzato sulla base di una bozza messa a punto da un Tavolo Tecnico promosso dal MIT e costituito presso il CSLLPP, a cui hanno partecipato i Ministeri delle Intrastrutture, di Beni culturali, della Funzione pubblica e dell'Interno, oltre che ANCE, ANCI, Regioni e Rete delle Professioni Tecniche.

Il progetto di riforma, oltre che prendere in considerazione le mutate esigenze del patrimonio edilizio italiano (non più votate all'espansione ma al recupero dell'esistente), dovrebbe modificare parecchio le possibilità di sanare eventuali piccole e grandi difformità edilizie.

All'interno della nuova bozza in esame, il tema della sanatoria edilizia è stato suddiviso in 3 parti distinte:

• l'accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia;
• l'accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia;
• gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967.

Relativamente a quest'ultimo punto la scelta (molto forte ma condivisibile) è quella di uniformare il territorio italiano considerando legittimi (senza alcuna necessità di scovare leggi, piani regolatori e regolamenti), gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell'1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 6 agosto 1967 n. 765, ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati o delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano individuate dallo strumento urbanistico all’epoca vigente.

Una scelta che faciliterebbe notevolmente il lavoro dei professionisti incaricati che per dimostrare l'esecuzione ed ultimazione delle opere ed interventi entro l'1 settembre 1967 potrebbero utilizzare riprese fotografiche, estratti cartografici, planimetrie catastali, documenti d’archivio o altro mezzo idoneo. Non assumerebbero valore di prova le dichiarazioni testimoniali.