Cambi di destinazione d’uso e deroghe, il parere della Regione Lazio

La Direzione Regionale del Lazio per le Politiche Abitative e la Pianificazione territoriale, paesistica e urbanistica – Servizio "Ufficio speciale per la rigenerazione urbana” è tornata a parlare, con la circolare prot. n. 0792634 dell’11 agosto 2022, di cambi di destinazione d’uso e di eventuali deroghe rispetto agli strumenti urbanistici vigenti. Ne è stato occasione il parere richiesto dal Dipartimento Programmazione e attuazione urbanistica di Roma Capitale, in riferimento alle modalità di applicazione dell’art. 6, comma 2, della legge regionale 18 luglio 2017, n. 7.

Cambi destinazione d'uso e deroghe a prescrizioni: la circolare della Regione Lazio

Nel dettaglio, la norma, rubricata “Interventi diretti”, prevede che sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia e di demolizione e ricostruzione, questi ultimi con incremento fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente. Inoltre, al comma 2 si dispone che “Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001″.

Il dubbio nasce dal fatto che le norme tecniche del piano regolatore della città prevedono all’art. 45, comma 6, che “i cambi di destinazione d’uso verso “abitazioni singole” sono subordinati all’approvazione di un Piano di recupero […] o altro strumento urbanistico esecutivo” e che i medesimi cambi di destinazione “devono essere previsti all’interno di interventi di categoria RE, DR, AMP, estesi a intere unità edilizie, di cui almeno il 30% in termini di SUL deve essere riservato alle destinazioni “abitazioni collettive”, “servizi alle persone” e “attrezzature collettive”.”

Come si conciliano le due norme, laddove quest’ultima prevede una riserva di una quota della SUL?

Mutamenti d'uso possibili, ma sempre nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti

Sulla questione, la Direzione Regionale ha richiamato la circolare esplicativa della legge regionale n. 7/2017, che al punto 6.1 chiarisce che “l’attuazione di tali interventi avviene con modalità diretta e non potrà trovare ostacoli o limitazioni in altre prescrizioni contenute nei Piani Regolatori Generali e nei loro allegati, sempre nel rispetto delle destinazioni d’uso ivi previste”.

In riferimento al concetto di prescrizione recata dal piano regolatore, si precisa che “si tratta di un limite e/o contingente concreto alla realizzabilità di un intervento, ossia una previsione che incide, in senso limitativo, sull’attuazione di un intervento”.

La previsione in questione del piano regolatore di Roma, che consente il mutamento di destinazione d’uso verso abitazioni singole previa riserva del 30% della SUL ad altre, differenti, destinazioni (abitazioni collettive, servizi alle persone e attrezzature collettive) secondo la Direzione Regionale configura senza dubbio un limite e/o contingente concreto alla realizzabilità dell’intervento, incidendo su di esso in senso limitativo.

Attenzione però: l’art. 6, comma 2, della l.r. 7/2017 ammette mutamenti di destinazione d’uso con maggior libertà rispetto alle previsioni dei piani regolatori, consentendo di prescindere – e superare - quelle speciali prescrizioni, limitazioni, contingentamenti e restrizioni quale è, tipicamente, la riserva di una quota a specifiche altre destinazioni, sempre nel rispetto delle destinazioni comunque previste dallo strumento urbanistico.

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