Cambio di destinazione d’uso e abusi edilizi: il TAR conferma la demolizione

Pur se frazionati e apparentemente minori, diversi interventi nel loro insieme possono determinare una trasformazione sostanziale dell’immobile e configurare un abuso edilizio. Non solo:  quando i lavori comportano un cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale e sono eseguiti senza il necessario titolo abilitativo, le conseguenze possono essere rilevanti.

Cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale: ci vuole il permesso di costruire?

A spiegarlo è il TAR Lazio con la sentenza del 12 maggio 202, n. 9067 in relazione all’ordine di demolizione ingiunto da un’Amministrazione per una serie di opere realizzate in assenza dei necessari titoli abilitativi, consistenti in:

• realizzazione di un portico e di un terrazzo sovrastante, con scala in ferro di collegamento;
• realizzazione di una pensilina lungo due lati dell’edificio;
• modifica delle tramezzature interne e dei prospetti;
• cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale di porzioni del piano seminterrato e della veranda;
• realizzazione di un manufatto in cemento con destinazione d’uso residenziale.

Il ricorrente sosteneva che molte di queste opere fossero pertinenze, riconducibili ad interventi di edilizia libera, o al più soggetti a SCIA, e che il cambio di destinazione d’uso non fosse rilevante ai fini edilizi in quanto non comportava aumento di volume o di carico urbanistico.

Il quadro normativo di riferimento

Il riferimento normativo centrale nella sentenza è costituito dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). In particolare:

• l’art. 3 individua gli interventi edilizi soggetti a titolo abilitativo, distinguendo tra manutenzione, risanamento, ristrutturazione e nuova costruzione;
• l’art. 10, comma 1, lett. c), richiede il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”;
• l’art. 31 disciplina la repressione degli abusi edilizi, prevedendo l’ordine di demolizione con acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza;
• l’art. 23-ter regola il cambio di destinazione d’uso, stabilendo che quello “urbanisticamente rilevante” è soggetto a permesso di costruire se comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra.