Cambio d'uso urbanisticamente rilevante: interviene la Cassazione

Cassazione: "Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico - non quello edilizio - tenuto conto che nell'ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico-contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria"

di Giorgio Vaiana - 04/05/2021
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Cambio d'uso urbanisticamente rilevante: interviene la Cassazione

Un permesso di costruire e un cambio di destinazione d'uso, tutto condito da un permesso di costruire e da un sequestro preventivo di un immobile. Sono gli ingredienti della sentenza della Corte di Cassazione n. 13491/2021 che ci consente di fare il punto sull'art. 23-ter del DPR n.380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il sequestro e il ricorso

Propone ricorso il proprietario di un immobile che si è visto sequestrare l'intero fabbricato dopo alcune verifiche sui lavori di demolizione e ricostruzione in corso. Permessi che, secondo il proprietario sarebbero legittimi. E per questo, dopo le pronunce in primo e secondo grado che gli hanno dato torto, si è rivolto alla Cassazione. La questione ruota attorno al mutamento della destinazione d'uso. E il caso non è facile come sembra.

Speciale Testo Unico Edilizia

Il mutamento di destinazione d'uso

I giudici, per chiarire questo passaggio importante della sentenza, analizzano il Testo Unico Edilizia, in particolare l'art. 23-ter che disciplina il mutamento di destinazione d'uso rilevante. Ebbene, questo è solo quello che comporta il passaggio tra categorie funzionali urbanisticamente rilevanti, stabilendo che, dicono i giudici, "salve le leggi stabilite dalle regioni, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale".

La destinazione d'uso di un fabbricato o di un'unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. E i giudici poi specificano: "La destinazione d'uso di un immobile non si identifica con l'uso che se ne fa in concreto dal soggetto utilizzatore, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito". Quindi, dicono i giudici, bisogna verificare quale sia stata la destinazione d'uso impressa al fabbricato mediante i lavori. Verifica che il Tribunale del Riesame non ha fatto. Per il mutamento di destinazione d'uso senza opere basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Mentre serve il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o se il cambio d'uso è eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea. Quindi, dicono i giudici, il Tribunale del Riesame dovrà analizzare di nuovo la vicenda applicando i punti analizzati precedentemente.

Il sequestro preventivo

Male hanno fatto, secondo i giudici della corte di Cassazione, i colleghi a ordinare il sequestro preventivo dell'intero edificio. Secondo i giudici non sono stati rispettati i principi di proporzionalità, adeguatezza e gradualità per le misure cautelari personali, principi che vengono applicati anche al sequestro preventivo che, si legge nella sentenza, "impongono al giudici di motivare adeguatamente sull'impossibilità di conseguire il medesimo risultato attraverso una cautela alternativa meno invasiva, al fine di evitare un'esasperata compressione del diritto di proprietà e di libera iniziativa economica privata". Il fabbricato, infatti, è abitato. E solo una parte di questo è quella oggetto del sequestro e del ricorso. Eppure i giudici hanno ritenuto di sequestrate l'intero immobile. Non è sufficiente, per i giudici, la motivazione del presunto aumento volumetrico per far scattare l'intero sequestro, visto che la decisione, non ha tenuto conto dell'incidenza della carica urbanistico che va valutata in concreto. Aumento di volumetria che tra l'altro si sarebbe verificato nello spazio esterno, mentre quello interno sarebbe rimasto invariato. La giurisprudenza, nei casi di sequestro preventivo, afferma che questo è consentito "anche nel caso di ipotesi criminosa già perfezionatasi (come nel caso specifico), purché il pericolo della libera disponibilità della cosa stessa, presenti i requisiti della concretezza e dell'attualità e le conseguenze del reato, abbiano connotazione di antigiuridicità, consistano nel volontario aggravarsi o protrarsi dell'offesa al bene protetto che sia in rapporto di stretta connessione con la condotta penalmente illecita e possano essere rimosse con l'accertamento irrevocabile del reato".

Il carico urbanistico

Ma per effettuare un sequestro preventivo, deve essere fatta, dicono i giudici, una valutazione delle conseguenze negative sul regolare assetto del territorio, in termini di aggravio del carico urbanistico, della "libera disponibilità del bene", in relazione ai luoghi, all'aggravio del traffico veicolare, all'impatto dell'insediamento sul tessuto abitativo. Nel caso specifico, per la Cassazione qui è stata fatta una valutazione "in astratto", perché "non rapportata all'aumento di profondità delle logge, del volume esterno, dell'utilizzo in concreto di tali beni". Altra cosa sarebbe stata, dicono i giudici, il sequestro preventivo delle sole opere realizzate. Il ricorso è stato accolto e dovrà essere valutato di nuovo dal Tribunale del Riesame.